Низкие ставки и большие долги: как устроена ипотека в Швейцарии

Жилой квартал в Швейцарии. Высокая стоимость недвижимости приводит к значительной долговой нагрузке на домохозяйства. Keystone / Christian Beutler

Кредиты на покупку собственного жилья в Швейцарии доступны по сравнительно низким ставкам — но эта система имеет как преимущества, так и существенные особенности. Что важно знать об ипотечной системе в стране банков и шоколада?

Слово Hypothek в немецком языке имеет несколько значений, часто им символически обозначают ещё и «тяжкое наследие, бремя», которое человек порой вынужден нести довольно долго — возможно, всю свою жизнь. В большинстве стран ипотечные кредиты изначально предполагают перспективу полного погашения долга. Модели с обязательным возвратом основной суммы (так называемые Tilgungshypotheken) распространены, например, в Германии, Франции и США.

В России также преобладают аннуитетные кредиты: сумма долга постепенно уменьшается, но ежемесячный платёж остаётся фиксированным. В Украине действует аналогичная система: кредиты на жильё предполагают регулярное гашение основного долга и процентов. Альтернативной моделью является ипотека, при которой заёмщик выплачивает только проценты, а основной долг подлежит погашению в конце срока, хотя на практике он обычно сменяется новой ипотекой. Такой подход был особенно популярен в Великобритании, пока он не уступил место системе с обязательным погашением основного долга.

Швейцария, напротив, избрала особый путь: здесь принцип отсроченной задолженности по-прежнему распространён очень широко. Рынок ипотечного кредитования остаётся крайне привлекательным для банков, поэтому здесь существует стимул не погашать долг полностью, тем более что ипотечные заёмщики могут вычитать выплаченные проценты из налогооблагаемой базы. Ниже мы рассмотрим, как устроена эта система и что она значит как для покупателей недвижимости, так и для общества в целом.

Нужно ли погашать ипотеку в Швейцарии?

Ответ неоднозначный. При покупке недвижимости в Швейцарии, как правило, требуется внести не менее 20% собственных средств, остальная сумма покрывается ипотечным кредитом. Ипотека в Швейцарии обычно делится на две части:

Первая часть — диапазон до 65% стоимости недвижимости — не подлежит обязательному погашению: заёмщик выплачивает только проценты.

Вторая часть — диапазон от 65% стоимости объекта — подлежит погашению в течение 15 лет, но не позже выхода заёмщика на пенсию.

В швейцарской практике ту часть ипотеки, которая подлежит возврату, принято называть «второй ипотекой», даже если юридически она не всегда оформляется как отдельный кредит.

Сколько денег можно получить от банка в Швейцарии?

Помимо обязательного минимального взноса в 20% от стоимости недвижимости, в Швейцарии действует принцип «предельной финансовой доступности (Tragbarkeit) ипотеки» — банк должен убедиться, что заёмщик сможет обслуживать ипотеку в долгосрочной перспективе и не разорится, то есть он не будет вынужден получать социальную помощь за счет налогоплательщиков. Для этого банки используют не текущую рыночную ставку, а расчетную примерную ставку в размере 5% годовых — она соответствует среднему историческому уровню ипотечных ставок в Швейцарии.

Идея состоит в том, чтобы смоделировать ситуацию резкого повышения ставок в будущем — после окончания срока действия кредита — и проверить устойчивость бюджетной ситуации данного клиента. Разница между расчетной и фактической ставкой рассматривается как возможная сумма сэкономленных накоплений, которую впоследствии можно направить на погашение долга. Кроме того, к этим расчетным процентным расходам добавляется ещё 1% от стоимости недвижимости — на эксплуатационные расходы и содержание объекта.

Но так или иначе общая сумма ипотечных затрат не должна превышать трети валового дохода домохозяйства. Если она выше — то тогда ипотечный кредит считается для данного бюджета недоступным. Контроль за соблюдением этих правил осуществляет Федеральное Ведомство по надзору за финансовыми рынками (FINMA). Причина строгих ограничений — необходимость сокращать вероятность дестабилизации экономики в случае резкого роста ставок или падения цен на недвижимость. Буквально несколько дней назад ведомство FINMA заявило, что около трети всех ипотек в Швейцарии уже не соответствуют установленным нормативам — и предупредила о возможных негативных последствиях.

Как рассчитывается финансовая доступность ипотеки в Швейцарии

Сегодня средняя цена односемейного дома в Швейцарии составляет около 1,5 миллионов швейцарских франков. Если покупатели вносят только минимальный собственный капитал — 20%, то есть 300 000 франков, то оставшаяся сумма в размере 1,2 миллионов франков покрывается ипотекой. При расчётной ставке 5% годовых это соответствует 60 000 франков в год. К этой сумме добавляется ещё 1% от стоимости недвижимости — 15 000 франков — на содержание и эксплуатационные расходы. Итоговые ежегодные расходы домохозяйства составляют 75 000 франков.

Поскольку эти расходы не должны превышать треть валового семейного дохода, покупатели должны, чтобы соответствовать критериям финансовой доступности, зарабатывать как минимум 225 000 франков в год. А это значительно выше среднего дохода домохозяйств страны даже по швейцарским меркам.

Поэтому многим приходится вносить больше собственных средств, чем даже минимально требуется финансовым планом. Часто в таких случаях используется наследство — это когда родители ещё при жизни передают часть своего имущества детям. Кроме того, в Швейцарии разрешено на цели покупки недвижимости использовать личные пенсионные накопления за счет «второго» и «третьего сегментов» пенсионной системы страны (соответственно это обязательное профессиональное страхование и личные добровольные накопления).

Если взять приведённый выше пример: в случае, если покупатели вносят 700 000 франков собственных средств, то ипотека сокращается до 800 000 франков, и для её обслуживания достаточно зарабатывать 165 000 франков в год («грязными»).

Почему в Швейцарии такие низкие ипотечные ставки?

Ипотечные кредиты в Швейцарии на протяжении многих лет остаются одними из самых выгодных в мире. По состоянию на май 2025 года ставки по ипотеке здесь остаются исключительно низкими: фиксированную десятилетнюю ипотеку можно оформить уже под 1,4% годовых, а трёхлетние кредиты — даже менее 1%.

Для сравнения:

в США, где стандартный срок ипотеки составляет 30 лет, и кривая процентных ставок движется вверх, средняя ставка приближается к 7%,

в Германии — около 3,2% для десятилетнего фиксированного кредита,

в Великобритании — чуть выше 4,4%,

в России — в зависимости от программы, ставка колеблетсяВнешняя ссылка от 7% до 15%: льготная ипотека регулируется государством, рыночная — зависит от политики ЦБ,

в Украине — ставки остаются высокими и нестабильными: по состоянию на 2025 год, стандартные ипотечные кредиты выдаются в диапазоне 15–20% годовых, при этом доступны отдельные льготные программы, такие как «еОселяВнешняя ссылка», со ставками от 7%.

Низкий уровень швейцарских ипотечных ставок объясняется в первую очередь монетарной стратегией Швейцарского национального (центрального) банка (SNB). Швейцарский франк традиционно считается валютой-убежищем, и за последние десятилетия он заметно укрепился по отношению к другим ведущим валютам. Чтобы смягчить последствия этого укрепления и сохранить конкурентоспособность швейцарского экспорта, SNB проводит экспансионистскую денежно-кредитную политику — то есть удерживает ставки на минимально возможном уровне.

Кроме того, низкие ставки служат дополнительным барьером для спекулятивных притоков капитала, ограничивая привлекательность франка в качестве объекта инвестиций. Главное условие успеха такой политики — низкий уровень инфляции в стране. В отличие от других развитых экономик, Швейцария сумела избежать продолжительной инфляционной волны даже в постпандемийный период. После кратковременного превышения целевого уровня инфляции в 2% в год инфляция вновь замедлилась и ушла в пределы обозначенных ЦБ берегов. Это позволило Национальному банку постепенно снизить ставку рефинансирования, а некоторые экономисты даже уже допускают возврат к отрицательным процентным ставкам, которые действовали в Швейцарии до пандемии.

Преимущества швейцарской ипотечной системы

Низкая стоимость капитала делает обслуживание ипотечного кредита в реальности более доступным, чем обычно предполагают расчёты банков. Это снижает нагрузку на семейные бюджеты и в отдельных случаях даже способствует частичному погашению основного долга. Дополнительным плюсом является конкурентный рынок с множеством кредитных организаций, что расширяет возможности выбора для заёмщиков. Кроме того, швейцарский рынок недвижимости отличается высокой стабильностью. Цены на жильё растут уже много лет, и для большинства владельцев домов и квартир вложения в собственную недвижимость всегда себя в последние годы оправдывали.

Риски швейцарской ипотечной системы

Однако именно столь дешёвое финансирование и способствует дальнейшему росту стоимости жилья. Только за последние восемь лет недвижимость подорожала более чем на 30%. Сегодня позволить себе жильё в собственность могут лишь около 20% населения страны, а в кантоне Цюрих — менее 10%. Использование пенсионных накоплений для покупки недвижимости усиливает риски дополнительно: в пожилом возрасте многие не смогут больше оплачивать расходы по содержанию жилья. Согласно исследованию консалтинговой компании Moneypark 29% владельцев недвижимости уже сегодня рискуют потерять своё жильё после выхода на пенсию. Среди людей в возрасте от 50 до 65 лет эта доля достигает 85%. А если цены на недвижимость резко упадут, то негативные последствия могут оказаться ещё более масштабными.

На фоне чрезмерной закредитованности домохозяйств стране грозит взрыв бедности пожилого населения и даже банковский кризис — ведь именно Швейцария занимает первое место в мире по уровню ипотечной задолженности на душу населения. Тем не менее большинство прогнозов предполагают дальнейшее удорожание жилья — в условиях ограниченного предложения и устойчивого роста населения. В результате в среднесрочной перспективе Швейцария, вероятно, сохранит мировое лидерство по объёму собственной недвижимости на душу населения.

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована и отредактирована русскоязычной редакцией SWI / ип / нк / ап.

Что пишут швейцарские СМИ о постсоветском пространстве? Читайте свежий обзор!