Поднимется ли арендная плата в Швейцарии на 10-20%?

Впервые за 15 лет в Швейцарии повысилась так называемая «базовая процентная ставка». © Keystone / Christian Beutler

Впервые за 15 лет в Швейцарии повысилась так называемая «базовая процентная ставка». В некоторых случаях этот факт может существенно повлиять на величину арендной платы. 

В ближайшие годы арендная плата в Швейцарии может местами вырасти на 10-20%. Имеются в виду уже заключенные договоры аренды. Конечно, это самый экстремальный сценарий. Тем не менее: впервые за 15 лет в Швейцарии выросла так называемая базовая или референтная процентная ставка (Referenzzinssatz, или РПС). Затронуты этим фактом будут далеко не все арендаторы жилья. У нас: ответы на самые актуальные вопросы.

Что изменилось?

На прошлой неделе, 1 июня 2023 года, впервые с 2008 года в Швейцарии повысилась базовая процентная ставка: до 1,5% с прежних 1,25%. Об этом объявило Федеральное Ведомство по вопросам жилья и жилищного строительства (Bundesamt für Wohnungswesen BWO, подразделение Минэкономики). Базовая, или референтная процентная ставка является ключевым рыночным показателем, на основе которого в стране производится расчет величины арендной платы по текущим договорам аренды. 

Каковы непосредственные последствия повышения РПС?

Повышение базовой процентной ставки на четверть процентного пункта означает, что арендная плата по существующим контрактам может быть увеличена на три процента. Однако в Швейцарии нельзя взять и просто так повысить квартплату, тут существуют некоторые ограничения. Увеличены могут быть только те суммы аренды, которые были основаны на прежней базовой процентной ставке в 1,25 процента.

Другими словами, повышать арендную плату могут те компании или домовладельцы, которые в прошлые годы понизили своим арендаторам арендную плату, приведя ее в соответствие с тогдашним показателем РПС. Тот, кто этого не сделал и продолжал рассчитывать аренду исходя из по факту повышенного показателя РПС, тот сейчас повысить квартплату не сможет. 

Сколько домохозяйств будут затронуты возможным повышением арендной платы?

В Швейцарии насчитывается более двух миллионов домохозяйств, арендующих себе квартиры у частных лиц или компаний. Примерно половина этих договоров аренды основана на предыдущей базовой процентной ставке, а половина — на повышенной. Это означает, что в Швейцарии потенциально повышением арендной платы могут быть затронуты более миллиона домохозяйств. Однако многие домовладельцы, безусловно, откажутся от повышения. То есть, имея право, они не станут повышать плату? Конечно, и дело тут не только в альтруизме. Многие семьи просто съедут из подорожавших квартир, то есть арендодатели потеряют клиентов. 

Если арендная плата увеличится, то когда именно?

Арендная плата в Швейцарии не может быть увеличена мгновенно. Большинство договоров аренды жилья предусматривают период предварительного уведомления об изменениях условий договора в три месяца. Это означает, что большинство повышений арендной платы может быть осуществлено самое ранее с 1 октября 2023 года.

Каков тренд?

Можно предположить, что базовая процентная ставка будет продолжать расти, возможно даже, что уже в декабре она достигнет показателя 1,75%. Это даст многим арендодателям право на повышение арендной платы по меньшей мере на 6%. Кроме того, арендодатели могут сослаться на инфляцию как на причину увеличения общих расходов. В сумме все это может привести к десятипроцентному повышению арендной платы в течение только одного года.

Каков тренд в средне- и долгосрочной перспективе? 

Если предположить, что инфляция останется такой же, как и сейчас, а процентные ставки ЦБ продолжат расти, то это может ближайшие годы, по сравнению с текущим уровнем аренды, привести к увеличению арендной платы на 10-20%. Однако есть и факторы, которые могут замедлить этот рост.

Например, если в стране будет вестись активное жилищное строительство и конкуренция на рынке жилья приведет к понижению ставок аренды. Кроме того, чрезмерный рост арендной платы будет не по карману для многих домохозяйств, поэтому домовладельцы вряд ли воспользуются всеми возможностями для повышения арендной платы просто из опасения потерять клиентов.

А почему вообще базовая процентная ставка вдруг выросла?

Процентные ставки в Швейцарии в целом сейчас растут, таков тренд. Например, Национальный (центральный) банк повысил недавно свою ключевую процентную ставку (стоимость денег на межбанковском рынке) с минус 0,75% до плюс 1,5%, выросли и долгосрочные процентные ставки на рынке капитала. В результате банки повысили ставки по ипотечным кредитам, что оказывает влияние и на базовую процентную ставку (Referenzzinssatz или taux de référence).

А как рассчитывается базовая процентная ставка?

На первом этапе рассчитывается средняя процентная ставка по всем внутренним ипотечным банковским кредитам. Общая сумма учтенных ипотечных кредитов составляет сейчас в Швейцарии сумму в 1 132 млрд франков. Текущие ипотечные кредиты имеют разные сроки погашения и разные процентные ставки. С опорой на эти показатели и рассчитывается среднее значение ипотечного процента, а базовая процентная ставка — это данный показатель, округленный до одной четверти процента.

Как развивалась базовая процентная ставка в прошлом?

Базовая процентная ставка (Referenzzinssatz или taux de référence) в качестве основы для расчета арендной платы была введена в Швейцарии в 2008 году. В то время она находилась на уровне в 3,5%. С тех пор данный показатель постоянно снижался, вплоть до сегодняшнего дня. В результате многие арендаторы жилья получали выгоду от постепенно и постоянного снижения арендной платы. Сейчас наблюдается разворот тенденции в обратную сторону. Базовая процентная ставка рассчитывается и публикуется ежеквартально, всегда в первый рабочий день марта, июня, сентября и декабря.

Каков же итог?

Многим домохозяйствам в Швейцарии рано или поздно, но придется платить более высокую арендную плату. И это после увеличения расходов на отопление и горячую воду, а также после скачка страховых тарифов в сфере ОМС. Неудивительно, что многие в Швейцарии, как показывают текущие опросы общественного мнения, уже сейчас обеспокоены своим финансовым положением.