Что происходит на швейцарском рынке аренды жилья?

В Швейцарии арендная плата движется только в одном направлении — в сторону увеличения. Что ждет в Швейцарии арендаторов жилья? © Keystone / Martial Trezzini

В Швейцарии, как и во многих развитых странах, арендная плата движется только в одном направлении — в сторону увеличения. Что ждет в Швейцарии арендаторов жилья?

Повышение ставки «арендного процента» в Швейцарии с 1,5% до 1,75% (аренда жилья в Швейцарии привязана к учетной ставке рефинансирования ЦБ) выглядело бы очень небольшим изменением рамочных условий функционирования рынка съемного жилья в стране, однако в реальности все оказывается несколько иначе: по закону повышение учетной ставки всего на четверть процентного пункта позволит арендодателям поднять арендную плату на целых 3%. 

А поскольку в июне 2023 года «арендный процент» уже был поднят с 1,25% до 1,5%, и это после долгих лет стабильного снижения, то правительство недавно предупредило, что в ближайшие годы арендная плата может подскочить в стране вообще на все 15%. Все это, на фоне еще и увеличения расходов на здравоохранение, сделало вопрос доступности жилья важным политическим вопросом, коль скоро (как недавно вдруг выяснила для себя газета New York Times) Швейцария — это страна арендаторов жилья par excellence, снимают тут жилье 58% жителей. 

Однако, похоже, единого ответа на вопрос, в чем же главная причина удорожания квартир, ни у кого нет, разные эксперты указывают на разные факторы: у одних виновато увеличение процентных ставок ЦБ, другие кивают на недобросовестных арендодателей, третьи подчеркивают недостаточное предложение на рынке, есть и те, кто указывает на иммиграцию. Кто прав? В чем причина? Во всех этих факторах? Или на самом деле в стране все не так уж и плохо, как может показаться?

Меньше инфляции, больше прозрачности

Но пока Федеральный совет, кабмин, демонстрирует озабоченность. На прошлой неделе министр экономики страны Ги Пармелен представил план действий по исправлению ситуации, который включает в себя такие меры, как снижение масштабов инфляционных издержек, перекладываемых обычно арендодателями на плечи арендаторов, а также увеличение степени прозрачности мотивов и оснований решений о повышении тарифа арендной платы за данную квартиру. 

Замораживать базовую ставку или арендный процент, как того хотят общественные группы активистов-квартиросъемщиков, кабинет не намерен, но он все-таки хотел бы проанализировать, насколько жизнеспособна сама система норм и правил корректировки арендной платы, сложившаяся за последние 40 лет. Разумеется, мало кто с восторгом отреагировал на этот план.

«Владельцы недвижимости вовсе не являются основной причиной общего повышения [стоимости жизни] в стране», — указала швейцарская Ассоциация домовладельцев (Hauseigentümerverband SchweizВнешняя ссылка). Существующие правила арендной платы и порядок обжалования всех изменений «и так прозрачны, а новые правила принесут с собой только ненужные сложности». 

Представители ассоциаций квартиросъемщиков имеют иное мнение. Этот план — и особенно временные рамки его реализации — недостаточно амбициозны. По словам депутата от социал-демократов Джессики Жакку, к тому моменту, когда план наконец-то вступит в силу, а будет это, дай бог, в 2025 году, арендаторы уже столкнутся с целым рядом циклов повышения арендной платы. Ассоциация квартиросъемщиков ASLOCA, членом которой является и Дж. Жакку, указывает, что, в то время как в последние годы «арендный процент» снижался, фактическая арендная плата неуклонно росла, что было совершенно неоправданно. По словам ASLOCA, арендодатели ежегодно заставляют арендаторов переплачивать за жильё на сумму в 10 млрд швейцарских франков.

Несмотря на такие цифры, пока левым не удалось превратить свое праведное возмущение в конкретные политические шаги: в сентябре 2023 года парламент Швейцарии отклонил все левые предложения о введении в том или ином формате более жесткого контроля за динамикой арендной платы. Однако ASLOCA не сдается и обращается к прямой демократии. На днях ассоциация заявила, что ей удалось собрать достаточное количество подписей с целью проведения референдума против двух недавних реформ: одна из них ограничивает возможность арендаторов в области сдачи квартир в субаренду, другая упрощает для домовладельцев процедуру выселения арендаторов со ссылкой «на собственные нужды». По словам ASLOCA, 50 000 необходимых подписей будут сданы в Федеральную канцелярию в Берне уже в январе 2024 года. На голосование эти реформы, вероятно, будут вынесены также уже в следующем 2024 году.

Арендаторы в «золотой клетке»?

В условиях низкой степени доступности свободного жилья и высоких арендных тарифов, особенно в городах, арендаторы сейчас как никогда не склонны «к перемене мест» — тем более что в Швейцарии выгодно вообще никуда не переезжать. Недавнее исследование, проведенное Кантональным банком Цюриха, показало, что при переезде можно нарваться на повышение аренды в размере до 26%, притом что за те же деньги вы, скорее всего, найдете меньшее по площади и в большей степени «убитое» жильё, расположенное к тому же дальше от магазинов и остановок транспорта. В Женеве такая «плата за переезд» составляет наценку в 54%. 

Неслучайно в прошлом 2022 году решение переехать приняли только 9,5% арендаторов жилья Остальные жильцы — подают жалобы на необоснованное увеличение аренды. По информации Федерального  ведомства по жилищным вопросам, в первые шесть месяцев 2023 года таких жалоб было подано по сравнению с 2022 годом на 42% больше. Можно, конечно, еще опробовать более дешевые форматы проживания, например в кооперативном жилье или в коммуналках (квартирах совместного пользования, известных как WG). По данным швейцарской риэлтерской компании Wüest, в Швейцарии снова увеличивается число домохозяйств, состоящих из трех и четырех человек, в то время как раньше тенденция скорее указывала на превалирование домохозяйств, состоящих из одного или максимум двух человек.

«Берлинская заморозка»

А что за пределами Швейцарии? По данным Евростата, за период с 2010 года арендная плата по всему Европейскому союзу выросла на 17%, причем в Венгрии, Исландии, Ирландии, Эстонии и Литве она подскочила более чем на 50%. По данным РБК, в Москве аренда жилья за четвертый квартал 2023 года подорожала на 35%, в Санкт-Петербурге — на 26%, в среднем по городам-миллионникам — на 23%. Снизилась квартплата только в Греции и на Кипре. Власти, разумеется, прибегают к разным попыткам регулирования. 

В частности, города резко ужесточили контроль за коммерческой краткосрочной арендой посредством таких платформ, как Airbnb. Некоторые страны (например, Ирландия и Великобритания) пытаются законодательно поставить заслон на пути необоснованных выселений людей из квартир. В Германии правительство недавно предложило пакет мер в размере 45 млрд евро с целью поддержки строительной отрасли, планируя также влить к 2027 году в строительство доступного жилья 18 млрд евро. По сообщению Deutsche Welle, это произошло после того, как в том же Берлине за последние семь лет арендная плата выросла на 44%, тогда как зарплата за тот же период увеличилась только на 30%.

Предпринятая Берлином в 2020 году попытка решить проблему административно-командными методами и просто запретить ценам расти, как оказалось, негативно сказалась на ситуации с капитальным строительством и с объемами вводимого в строй нового жилья. Впоследствии такая заморозка цен была вообще признана неконституционным шагом.

Об этом пишет Reuters. Тем не менее Берлин продолжает лидировать по количеству радикальных идей в сфере борьбы с удорожанием аренды. В 2021 году большинство избирателей города поддержали — на юридически необязательном референдуме — идею экспроприации объектов недвижимости, принадлежащих крупным компаниям из сферы недвижимости. Экспертная комиссия подтвердила законность такой меры; но что из всего этого получится на деле, сказать невозможно.

Что пишут швейцарские СМИ о постсоветском пространстве? Читайте свежий обзор!