Escasez de viviendas: qué medidas funcionan y cuáles no
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Escasez de viviendas: qué medidas funcionan y cuáles no
Cuando la vivienda escasea y los precios se disparan, surge el reclamo de intervención del Estado. Pero, ¿qué medidas son realmente eficaces? Siete ejemplos, de Basilea a Singapur.
En diciembre de 2024, diez ciudades europeas dieron la voz de alarma: en una carta abierta pidieron a la Unión Europea que hiciera de la crisis habitacional una prioridad.
La Comisión Europea respondió prometiendo elaborar un plan de residencias asequibles y nombró a un comisario de vivienda de la UE.
A gran escala ocurre lo mismo que en Zúrich, aunque en menor proporción: la metrópoli económica suiza nombró el año pasado a un “delegado de vivienda”. Su tarea es gestionar la crisis en una ciudad donde actualmente sólo el 0,07% de los apartamentos está vacío.
Estos ejemplos seleccionados demuestran que los políticos son conscientes del problema. La gran pregunta es: ¿conocen también la solución? De hecho, no todas las intervenciones en el mercado inmobiliario resultan eficaces. ¿Podemos aprender de estas experiencias?
Basilea: riesgos y efectos secundarios del control de alquileres
En Basilea -ciudad ubicada junto al río Rin en el noroeste de Suiza-, una comisión de protección de la vivienda fija el importe máximo de los alquileres tras reformas, ampliaciones o nuevas construcciones. La medida fue aprobada en 2021 por la población local mediante una iniciativa popular.
El control del gobierno busca frenar la práctica de aumentar drásticamente los alquileres, por ejemplo, tras las remodelaciones. Sin embargo, la medida no está exenta de efectos secundarios: las menores perspectivas de rentabilidad parecen haber desalentado a los inversores.
Según un análisis de la consultora Wüest PartnerEnlace externo, las solicitudes de nuevas construcciones y ampliaciones en Basilea disminuyeron considerablemente tras la votación, a diferencia de lo ocurrido en otras ciudades suizas comparables.
Que los topes de los alquileres puedan frenar la actividad de construcción y renovación no es ninguna novedad. Ejemplos recientes de París (Francia) y Berlín (Alemania), lo demuestran.
En el caso de Berlín, el límite a los alquileres llevó a muchos propietarios a vender los pisos en alquiler como viviendas en propiedad, antes de que el Tribunal Constitucional Federal alemánEnlace externo anulara la normativa. En la capital francesa, en cambio, se desarrolló un mercado negro de apartamentos arrendados de manera informal.
Barcelona: el enigma de los pisos vacíos en el sur de Europa
En destinos turísticos como Barcelona, el impacto de los alquileres vacacionales en los precios es objeto de un intenso debate. No obstante, se suele pasar por alto que un gran número de viviendas queda fuera del mercado debido a que están deshabitadas.
Airbnb (la plataforma digital dedicada a la renta de alojamientos entre particulares con fines turísticos), que a menudo está en el centro de las críticas, también se ha quejado por esta situación, citando puntualmente datos del Instituto Nacional de Estadística de EspañaEnlace externo según los cuales «el número de viviendas vacías en Barcelona es casi ocho veces superior al de licencias para apartamentos turísticos».
El fenómeno no se limita a Barcelona: también en Lisboa (Portugal), París y Atenas (Grecia), el número de pisos desocupados supera con creces al de los destinados al turismo.
Las causas son múltiples. En algunos casos, falta el dinero necesario para el mantenimiento. En otros, hay herencias compartidas entre varias personas que aún no han alcanzado un acuerdo sobre la división o el uso del inmueble.
La regulación también juega un papel importante. En un artículo de HandelszeitungEnlace externo, Juan Velayos, profesor del IE Business School de Madrid, identifica como factor relevante la nueva ley española de vivienda, que garantiza a los inquilinos contratos de alquiler con una vigencia mínima de cinco años. «Quien tiene un piso que sus hijos quieren utilizar para estudiar dentro de tres años, no puede alquilarlo mientras tanto. Es absurdo», afirma Velayos.
Viena: el secreto de la ciudad modelo de Europa
Los alquileres en Viena son, en promedio, un tercio más bajos que los de las capitales de Reino Unido, Francia e Irlanda, según un informe publicado en 2024 por la consultora DeloitteEnlace externo, que confirma que la ciudad austríaca es un pequeño milagro europeo en materia de política de vivienda.
La principal razón de esta posición privilegiada reside en la vivienda pública y subvencionada. En Viena, más de la mitad de la población vive en apartamentos municipales o cooperativos, ajenos a la lógica del libre mercado.
Esto fue posible gracias a una política territorial con visión de futuro. Tras el fin de la monarquía de los Habsburgo en 1918Enlace externo, muchas antiguas propiedades imperiales pasaron a la República y, en parte, también a la ciudad de Viena.
A diferencia de otras ciudades, Viena no privatizó posteriormente sus terrenos. Al contrario: gracias a los derechos de suscripción preferente y a un fondo de tierras creado en los años ochenta, la ciudad amplió sistemáticamente su patrimonio inmobiliario.
Aun así, el modelo vienés no está exento de críticas. Alrededor del 40% de los apartamentos en el mercado privado están sujetos a una espiral de precios similar a la observada en otras ciudades europeas.
Singapur: donde ser propietario de una vivienda es la norma
El mercado inmobiliario de Singapur es una excepción a nivel mundial. En esta ciudad-estado del sudeste asiático, más del 70% de las propiedades son apartamentos construidos bajo el ‘Programa de Vivienda’. Según datos oficiales, más del 80% de la población vive en estas viviendas.
Se trata de una estatización a gran escala de la construcción residencial, gestionada por la Junta de Desarrollo de la ViviendaEnlace externo. Esta política fue posible gracias a amplias adquisiciones de terrenos iniciadas en la década de 1960, que incluyeron expropiaciones y compras por debajo del valor de mercado.
En Singapur, el Estado mantiene el control permanente del suelo, ya que, estrictamente hablando, los apartamentos se alquilan a la población por un período de 99 años.
Los críticos del modelo singapurense acusan al Estado de usar la vivienda con fines políticos, en particular para promover su política familiar. Por ejemplo, las parejas jóvenes heterosexuales casadas disfrutan de beneficios preferenciales en la asignación de apartamentos.
También se critica el creciente comercio de estas propiedades, pese a las restricciones vigentes. Las viviendas situadas en zonas céntricas y muy demandadas resultan caras en el mercado secundario y suelen ser inaccesibles para las nuevas generaciones.
Tokio: densificación para compensar la presión habitacional
Desde la década de 1960, Tokio ha aplicado una política de fuerte densificación para responder a la creciente demanda de viviendas. Para ello, las normas de construcción en la capital japonesa se han flexibilizado en varias ocasiones y se han redefinido los límites máximos de altura de los edificios.
Un hito normativo crucial fue la ley de 2002 para la promoción de la reconstrucción de departamentos en propiedad. Esta legislación redujo el porcentaje mínimo de propietarios necesario para aprobar la demolición y reconstrucción de edificios, permitiendo al mismo tiempo mayor densidad en las nuevas edificaciones sustitutas.
La vida útil promedio de los edificios en Tokio es relativamente baja en comparación internacional. Un estudio publicado a inicios de 2025 por la inmobiliaria Housing JapanEnlace externo, estima en 47 años la duración de construcciones de hormigón armado y apenas 21 años para edificaciones de estructura de madera.
Gracias a la densificación, Tokio ha logrado gestionar un crecimiento demográfico masivo en las últimas décadas, apoyándose principalmente en el mercado privado. La vivienda social o pública está presente de manera limitada. Sin embargo, recientemente, los precios de las propiedades y los alquileres en las zonas centrales han aumentado de forma significativa.
Múnich: un sistema modular para la recuperación del valor agregado
La reclasificación de terrenos edificables y la posibilidad de construir en altura generan importantes plusvalías. En muchos países, parte de estas ganancias se destina a financiar la expansión de infraestructura pública, como escuelas y transporte.
A este mecanismo de recuperación de plusvalía, se suma a menudo una cuota obligatoria de viviendas de uso público. Otros ejemplos internacionales incluyen lo realizado en ciudades como Berna (Suiza), Nueva York, Boston y Washington D. C. (Estados Unidos), con políticas de ‘zonificación inclusiva’ o ‘vivienda inclusiva’.
Particularmente interesante es el enfoque de Múnich (tercera ciudad de Alemania en número de habitantes), afectada por una grave escasez de vivienda. En 2021, la administración amplió y flexibilizó su instrumento de intervención, denominado ‘Uso Socialmente Equitativo del Suelo’ (SoBoN).Enlace externo
El nuevo modelo se basa en un sistema modular que ofrece a los inversores distintas opciones, permitiéndoles cierta libertad de elección. De este modo, la ciudad busca equilibrar intereses públicos y privados, incentivando la construcción de viviendas asequibles sin desalentar el desarrollo inmobiliario.
Vancouver: Canadá y la prohibición de compra para extranjeros
Durante años, Vancouver fue testigo de un fuerte ingreso de capital extranjero al mercado inmobiliario local, especialmente de China y Medio Oriente. Muchas de estas propiedades ubicadas en la zona céntrica permanecieron vacías, mientras que el acceso a la vivienda propia se volvió cada vez más difícil para la clase media.
Hace una década, las críticas se potenciaron tanto que la ciudad no pudo ignorarlas. En 2016, Vancouver introdujo un impuesto a compradores extranjerosEnlace externo, seguido de un gravamen sobre los departamentos vacíos.
En 2023, el Gobierno federal canadiense implementó la Foreign Buyer BanEnlace externo, una prohibición de compra para extranjeros válida en todo el país, con algunas excepciones.
Suiza, con la Lex Koller, aplica una medida similar desde 1985 y es presentado como un ejemplo de la eficacia de este tipo de regulación. Es cierto que también en los centros urbanos suizos la escasez de viviendas es notable. Sin embargo, en comparación con ciudades como Londres, donde en barrios como Kensington hay numerosos apartamentos desocupados, en Zúrich o Ginebra el fenómeno de los “apartamentos fríos” es mucho más limitado.
¿Qué lecciones nos dejan estos ejemplos internacionales?
Los precios de la vivienda no se pueden controlar de forma duradera solo con topes de alquiler y protección contra desalojos en el sector privado.
Estas medidas a menudo generan evasiones de capital y reducen la actividad constructora, agravando la escasez de inmuebles.
Si la política limita la iniciativa privada, el Estado debe asumir la construcción de viviendas, lo que requiere terrenos edificables disponibles, un recurso escaso en muchas grandes ciudades.
En un contexto de Estado de derecho, sólo es posible lograr avances significativos si se acompañan con una política de tierras intensiva en capital y aplicada de manera coherente a lo largo de décadas.
La alternativa es simplificar las normativas urbanísticas e incentivar la densificación urbana, promoviendo así la construcción de nuevas viviendas y la sustitución de edificios obsoletos. Sin embargo, este enfoque plantea no sólo conflictos urbanísticos, sino también delicadas cuestiones distributivas.
Prácticas como asignar parte del valor añadido generado por la densificación a la comunidad, mediante cuotas de vivienda de utilidad pública, son efectivas, pero requieren consenso con el sector privado para evitar operaciones comerciales ilícitas.
Una desventaja de esta política es la creación de mercados paralelos informales. Si el sector público exagera con la recuperación de ganancias de capital, frena la actividad de la construcción privada. Por lo tanto, es necesario un consenso entre la política y el sector de la construcción. Para evitar apartamentos vacíos en lugares de alta demanda internacional, las prohibiciones de compra para extranjeros sin permiso de residencia son una medida eficiente y popular.
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Editado por Balz Rigendinger. Adaptado del inglés por Norma Domínguez / Carla Wolff.
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