La generación sin casa: en Suiza es realmente imposible comprarse una vivienda

A las parejas jóvenes de Suiza les cuesta cada vez más ver cumplido su deseo de ser propietarias de una vivienda. En el cantón de Zúrich, menos del 10 % de las personas entre 30 y 40 años puede permitirse una casa. Keystone / Michael Buholzer

En muchas sociedades, las generaciones más jóvenes ya no pueden permitirse una vivienda y Suiza no es una excepción. Echamos un vistazo al despiadado mercado inmobiliario en el país alpino.

«Lo que pasa es que no lo deseabais lo suficiente». Esta afirmación de una vendedora –propietaria por herencia– persiguió a una joven pareja durante mucho tiempo.

Habían pujado por una casa adosada en una ciudad suiza de tamaño medio: una casa de unos 100 años de antigüedad que no había sido renovada en el último medio siglo.

Aunque el banco había fijado el valor «máximo» del inmueble en 1,49 millones de francos suizos, la pareja ofreció 1,7 millones de francos, es decir, más de 200 000 francos por encima de ese valor, pero no fue suficiente. Como dijo la vendedora: «Ni de lejos».

Sueños truncados

Es una experiencia que viven muchas parejas y familias en Suiza. La escasez de suelo, los intereses bajos y la constante afluencia de trabajadores del resto de Europa han incrementado la demanda de bienes inmuebles.

Los precios de casas y apartamentos en propiedad se han disparado en los últimos años. Sólo entre 2017 y 2024, aumentaron más del 30 % de media en Suiza.

Tras la pandemia de covid-19, se produjo una «increíble alza de precios», según Ursina Kubli, responsable de investigación inmobiliaria del Banco Cantonal de Zúrich (ZKB).

Las zonas más demandadas fueron las que más se encarecieron, pero los precios subieron incluso en las regiones más apartadas. «Nada se libra del embate», afirma Kubli.

Para este año, el ZKB prevé un aumento del 4,5 % en el cantón de Zúrich, y lo mismo para 2026. Esto supone que en Zúrich –el cantón más poblado de Suiza– una casa unifamiliar promedio se encarecerá en más de 140 000 francos en sólo dos años.

Los ahorros de las personas con unos ingresos normales ya no son suficientes, y, por consiguiente, a la clase media le resulta cada vez más difícil cumplir su sueño de tener una vivienda propia.

Según datos del ZKB, en 2024 solo el 9 % de las parejas entre los 30 y 40 años podían costearse una casa unifamiliar promedio en el cantón de Zúrich, un 4 % menos que hace cinco años.

Las rentas más altas sí pueden seguir el ritmo

En toda Suiza, y entre todos los tipos de propiedad y grupos de edad, el porcentaje de propietarios es del 36 %, es decir, poco más de un tercio de la población habita en una casa de su propiedad.

«Esta cifra ha disminuido en los últimos años», afirma Robert Weinert, analista jefe de Wüest Partner.

Esta empresa de consultoría ha comparado los salarios y los precios inmobiliarios de Suiza por regiones.

El 58 % de los hogares suizos en los que dos personas trabajan no puede permitirse comprar una vivienda por los elevados precios, y una casa unifamiliar se ha vuelto inasequible para el 79 %.

«La desigual distribución de los ingresos y el patrimonio hace que el dinero se concentre en unos pocos, pero estos siguen siendo suficientes para seguir impulsando los precios», dice Weinert, especialmente en el caso de las casas unifamiliares.

La oferta de este tipo de viviendas no sólo no crece, sino que se reduce –al menos en las zonas céntricas– ya que se están demoliendo casas antiguas para construir edificios de pisos.

Claudio Saputelli, responsable de análisis inmobiliario del importante banco suizo UBS, coincide con Weinert y añade que, si se comparan los ingresos medios con los precios pagados actualmente, se obtiene una perspectiva errónea del mercado.

«Si observamos únicamente el grupo que sí puede permitirse una casa, la situación parece menos dramática», afirma Saputelli. Los sueldos más altos sí pueden seguir el ritmo que marca el mercado inmobiliario.

«Una brecha en la sociedad»

Los sentimientos que despierta esta evolución del precio de la vivienda se reflejan bien en los comentarios de las redes sociales.

Por ejemplo, en Reddit, un usuario comentaba en la publicación de otro que tenía la intención de comprar una casa en Suiza: «¿Y dónde quieres comprar? Si es en Zúrich, olvídate… Ahora mismo no hay nada sobrevalorado, lo que pasa es que el dinero ya no vale nada».

El diario de Zúrich Tages-Anzeiger titulaba recientemente: «Ya no es posible comprarse una vivienda propia ni con un sueldo de 200 000 francos». Los países anglosajones hablan de «crisis de los precios de la vivienda» o simplemente de «crisis de la vivienda».

Reino Unido, EE. UU. y Australia ya han vivido esta situación, por poner algunos ejemplos.

«La crisis provoca una brecha en el tejido social», advierte Christian Hilber, economista especializado en el mercado inmobiliario y profesor en la London School of Economics y en la Universidad de Zúrich.

Según Hilber, en comparación con el Reino Unido, Suiza se está enfrentando a esta crisis más bien tarde. Si se comparan los precios actuales con los de la década de 1970, estos habrían subido un 405 % en el Reino Unido una vez ajustados a la inflación (del primer trimestre de 1970 al cuarto trimestre de 2024), pero «sólo» un 106 % en Suiza.

Hilber lo atribuye a las restricciones urbanísticas que limitan la construcción en el Reino Unido desde hace tiempo.

En Suiza, en cambio, la ordenación territorial fue más flexible hasta comienzos de la década de 2010, momento a partir del cual se produjeron las mayores subidas de precios.

Un análisis reciente publicado por Wüest Partner sobre la evolución relativa de los precios en los países de la OCDE durante los últimos 10 años confirma esta tendencia.

Acumulación desigual de la riqueza

En EE. UU., donde la crisis de la vivienda es patente desde hace años, tres cuartas partes de la población considera que cada vez resulta más difícil acceder a una viviendaEnlace externo.

Sarah Dickerson, investigadora en el Kenan Institute of Private Enterprise, perteneciente a la Facultad de Economía de la Universidad de Carolina del Norte, detecta una cierta resignación entre las generaciones más jóvenes.

«Tener una casa propia sigue siendo una parte importante del sueño americano, pero cada vez se impone más la idea de que resulta inalcanzable para muchas personas».

Dickerson señala como una de las causas principales la creciente brecha entre ricos y pobres. En EE. UU., tener una vivienda en propiedad era una forma habitual de acumular riqueza para gran parte de la sociedad. Hoy, muchas personas están excluidas de esa posibilidad, pues sólo está al alcance de quienes tienen unos padres pudientes, y esto acentúa las diferencias sociales a largo plazo.

La vivienda no es una inversión para la jubilación

En Suiza, muchas fortunas también provienen de la adquisición de bienes inmuebles. Sin embargo, poseer una vivienda propia tiene menos relevancia social debido al sólido sistema de pensiones y de atención sanitaria.

Esto se refleja en la tasa de propiedad, que en Suiza siempre ha sido baja en comparación con otros países.

Poco más de un tercio de los suizos vive en su propia vivienda, frente a los dos tercios de EE. UU. o del Reino Unido.

En países con sistemas de pensiones débiles, como Rumanía, el porcentaje de viviendas en propiedad supera el 95 %.

Cómo funciona el sistema hipotecario en Suiza

La baja tasa de propiedad de la vivienda en Suiza es inusual, ya que aquí las condiciones de financiación son extremadamente favorables.

Por ejemplo, una hipoteca no tiene que amortizarse mientras no supere los dos tercios del valor de la propiedad; incluso existen incentivos fiscales para no amortizar la deuda.

Sin embargo, al conceder hipotecas, es decir, al calcular la solvencia de los compradores, los bancos aplican un tipo de interés imputado del 5%.

Además, se añade un 1% del valor del inmueble para gastos de mantenimiento y gastos accesorios. La suma de ambos no debe superar un tercio de los ingresos brutos anuales. Entonces se da la llamada asequibilidad.

Los tipos de interés hipotecarios son bajos en comparación con los estándares internacionales: actualmente se sitúan entre el 1,4% y el 1,6% para una hipoteca a tipo fijo a diez años.

Los últimos recortes de los tipos de interés significan que comprar en Suiza vuelve a ser actualmente más barato que alquilar, lo que impulsa aún más el aumento de los precios.

Estrategias de compra

A las familias jóvenes de clase media en Suiza no les queda otra que rebajar sus exigencias, por ejemplo, ampliando el radio de búsqueda.

Así lo confirman los datos de las plataformas inmobiliarias, según Kubli, experta del ZKB.

Otra opción es heredar una vivienda familiar, algo muy habitual. «Aproximadamente la mitad de las casas se traspasan a familiares», dice Kubli.

Una estrategia posible, que en el Reino Unido es muy frecuente, pero en Suiza apenas se sigue, es comprar lo que uno pueda pagar, aunque no sea la casa ideal, para ir abriéndose paso en el mercado. Luego se vende y se compra algo más adecuado.

Por otra parte, tampoco parece probable que vaya a producirse una gran corrección de los precios en Suiza. Con una inmigración constante desde la UE y un índice de viviendas vacías por debajo del 1 %, la crisis de vivienda en Suiza podría incluso agravarse.

Además, el dinero barato y la incertidumbre en los mercados financieros hacen que resulte muy atractivo comprar pisos para después alquilarlos con fines lucrativos, especialmente en el caso de la vivienda nueva.

De esta manera, a la hora de adquirir un piso, las familias jóvenes tienen que competir con una generación de baby boomers adinerados que quieren invertir su capital.

Casi todos los expertos consultados por SWI swissinfo.ch. coinciden en que no parece previsible una caída significativa de los precios en el futuro.

Saputelli, del UBS, considera que la única posibilidad de que los precios del mercado inmobiliario se reajusten es una recesión prolongada, algo que las familias de clase media seguramente no desean que suceda.

Editado por Balz Rigendinger. Texto adaptado del alemán por Cristina Esteban / CW. Gráficos adaptados del alemán por Carla Wolff.