瑞士的住房緊缺到底到什麼地步了
蘇黎世可能是最難找房子的地方，尤其是市區內，更是一房難求。蘇黎世的例子在瑞士有多大的代表？哪些因素導致了瑞士的住房短缺？住房短缺的趨勢是什麼？
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时事通讯：瑞士媒体里的中国
高移民率、低建築率：瑞士的房屋短缺問題日益明顯。情況到底有多嚴重，決定未來的因素是什麼？
居民區的示威和集會，憤怒而絕望的家庭：2024年底，因所謂的「瑞士糖住房(Sugus-Häuser) 」引發的抗議行動在蘇黎世引關注，甚至在全瑞士範圍內都人盡皆知。
聖誕節前，約100名租戶同時收到了房主的退房通知。而房主，富有的女繼承人，卻抵制對話，包括拒絕與蘇黎世政府對話。瑞士糖住房其實只是瑞士住房緊張的一個訊號。
蘇黎世市被認為是最難找房子的地方。房屋空置率是衡量可用性居住空間的最重要指標，蘇黎世的最新空置率數字是0.07%。這可能是瑞士乃至西方世界的最低水準。
瑞士是否有住房短缺問題？
簡單回答：是，也不是。瑞士近期的房屋空置率為1.08%。這意味著，從全國來看，瑞士幾乎不存在住房短缺問題，因為按照聯邦住房辦公室(Bundesamt für Wohnungswesen)的定義，空置率低於1%才算住房短缺。
然而，在國際比較中，瑞士卻落在了後面。在經合組織兩年前進行的一項調查中，瑞士與瑞典雙雙在房屋空置率排行榜上墊了底。
瑞典的情況現在略有緩解，目前那裡的空置率為1.3%，但瑞士卻進一步惡化，瑞士所有大城市的房屋空置率都遠低於1%。
蘇黎世不動產顧問公司Wüest Partner的首席分析師羅伯特·韋納特(Robert Weinert)表示：「除了那些較小的國家之外，瑞士目前是歐洲住房空置率最低的國家。」
然而，這也不光是瑞士一個國家的問題，“倫敦、巴黎和慕尼黑等城市也面臨同樣的問題。歐洲在城市中的住房建設太少了。”
瑞士建築協會四月初發出公告：2025年瑞士將僅新建42’000套公寓，而根據聯邦住房辦公室的數字，至少需要新建50’000套。可想而知：房屋空置率將降至1%以下。
住房短缺的原因是什麼？
瑞士大型銀行瑞銀集團(UBS)房地產分析部主管克勞迪奧·薩普泰利(Claudio Saputelli)說：「瑞士的住房問題是供不應求。」
在過去幾年裡，儘管資本利率的上升、建築材料成本上漲以及專業人員的短缺減緩了新建築的成長，但造成住房短缺的主要原因是移民。
光是2024年，移居瑞士的外國人就比離開瑞士的外國人多出約8.3萬人，在這些移入和移出的人中，大部分是來自歐盟的勞工。
在過去十年中，瑞士常住人口平均每年增長0.9%。而新建築工程卻沒有跟上這一步。
瑞士現有約900萬居民，聯邦統計局預計，到2030年，瑞士人口將達到943萬；到2050年將達到1,044萬人。這兩個數據都是中間值，即所謂的參考數據。確切數據將於四月底更新。
雖然目前移民人數略有下降，全球經濟也因目前的破壞性幹預措施而呈現降溫趨勢，但瑞士的人口仍在穩定成長。
從歷史上看，瑞士的住房短缺問題有多嚴重？
目前的情況並沒有媒體報導、抗議行動和國際對比數據所顯示的那麼嚴峻。
這是因為瑞士目前仍在享受前十年-低利率時期的房地產市場復甦的餘熱。當時有過一段密集的建房期，那之後瑞士各地空置的房產都比較多。
薩普泰利說：「新冠病毒爆發之前，我們的空置率曾創下歷史新高。貸款市場的吸引力低迷，因此大量資金流入新的房地產建設。那時，我們還抱怨過空置率過高，但主要是在周邊地區，而不是在城市。」
在中心區以外的地方更容易找到房源，且價格也更便宜，源於當時的空置率，而現在空置率已經降下來，空置的房屋已經所剩無幾，目前的空置率又回到了2000年初的水平。
不同地區的數據顯示，大城市的情況更為嚴峻，這裡從未出現過真正的市場復甦。
尤其旅遊地區的空置率下降幅度最大，因為疫情過後，這裡對度假公寓的需求大幅上升。 4月初，瑞士德語報紙《每日導報》(Tages-Anzeiger)以以下標題發表了一篇文章：「就連旅遊局長都找不到房子」。
追溯歷史，瑞士也曾經歷過更極端的房屋短缺時期。在1920世紀第一次和第二次世界大戰之後；以及在1970年代和1980年代，城市中的住房短缺嚴重，甚至帶來了社會緊張局勢。
根據《瑞士歷史詞典》(historischen Lexikon der Schweiz)，直至1992年“瑞士的住房一直供不應求，缺乏能穩定市場的空置房屋。”
即使在今天，空置率也遠低於保障市場平衡(即租金穩定的市場)的數值。根據蘇黎世不動產顧問公司Wüest Partner的一項調查顯示，瑞士的」最佳空置率」平均為1.27%，遠高於目前1.08%。
這個最佳值取決於不同的標準，如價格水平或地理位置，各州的情況也不盡相同。根據Wüest Partner的計算，最低值0.44%來自楚格州(Zug)，最高值2.36%來自索洛圖恩州。
是什麼阻礙了瑞士蓋房子？
瑞士建屋活動的最大障礙是2014年頒布的《空間規劃法》，該法實際上不再允許農業土地轉換為建築用地，導致建築用地日益稀缺。然而，在人口稠密的瑞士，這樣在政治上是可取的。
瑞士針對建築用地短缺的政策是密集化處理：在已經沒有更多綠地的地方，建造更高的建築。這項策略也受到各政黨的支持，但卻難以實施。
以蘇黎世市為例，根據現行的建築和土地法規，該市城區內可容納65萬人，比現有人口多出20萬人。但密集化處理的潛力並沒有充分發揮，有時是出於個人原因；有時也是因為增加一層樓的投資並未計算在內。
此外，還有一個典型的瑞士特質也影響了住房修建，這裡指的是上訴的力量。瑞士最大的銀行之一蘇黎世州銀行(ZKB) 的房地產研究主管烏蘇拉·庫比利(Ursina Kubli)說：「上訴是瑞士的第五種國家語言。」
蘇黎世州銀行在兩年前的研究中分析了密集化處理對住宅成長的影響。根據這項研究，蘇黎世州每年在現有房屋基礎上加蓋的公寓數量略為1,400套，約佔新建住宅的14%。而對於蘇黎世市，雖然增加樓層的潛力很大，但卻很少這麼做。
拆除翻新的作用也很大，蘇黎世市的數據顯示，在同一塊土地上，拆除和新建建築平均可多容納87%的住戶。然而，這種拆除新建經常成為上訴的目標。
庫比利認為，要解決這個問題，瑞士需要就誰、在哪裡反對，以及在什麼情況下可以上訴，展開對話。這也是房地產專家的普遍看法。建築協會也呼籲就此採取相應措施。
低利率能否帶來房地產市場的轉折？
現在的貨幣政策情勢帶來了一線希望-低利率可能會為瑞士的建築業帶來新的動力。瑞士央行3月第五次下調基準利率(Leitzins)，降至0.25%。
根據銀行家協會的數據，一半以上的專家預計瑞士今年將恢復零利率或負利率。
瑞銀分析師薩普泰利指出，這將為建築業帶來轉機。「這不是一個線性的發展，如果利率從1.5%降至1%，不會產生很大影響。但負利率確實會造成撼動，例如許多退休基金就會另尋投資工具，近來金融市場的動盪可能會對這種形勢起到助力的作用。」
然而，由於建設需要時間，投資活動轉向房地產行業會有一些延遲。
Wüest Partner顧問公司的韋納特表示，住房短缺仍將是瑞士的問題。「至少在未來五年內會是這樣。」
(編輯：Balz Rigendinger，編譯自德文：楊煦冬/dh，繁體校對：盧品妤 )
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