À Zurich, la population migrante se contente du solde des logements  

Pas facile de trouver des logements de qualité à Zurich à un prix raisonnable, surtout quand on débarque dans la mégalopole. Keystone / Alessandro Della Bella

Les personnes venues de l’étranger en quête d’un appartement à Zurich paient des loyers souvent excessifs ou emménagent dans des logements parfois insalubres. Au début, elles sont désavantagées sur un marché immobilier en surchauffe.  

Alors que Zurich est connue bien au-delà des frontières pour son marché immobilier impitoyable, un paradoxe veut que des personnes issues de la migration ainsi que du personnel expatrié continuent d’affluer vers la plus grande métropole du pays.   

Sur les 120’000 personnes nouvellement arrivées en Suisse en 2022, une sur dix a pris ses quartiers à Zurich, a relevé récemment la Banque cantonale de Zurich (ZKB) dans le cadre d’une évaluationLien externe réalisée à partir de données compilées par l’Office fédéral de la statistique. En Suisse pour rappel, grosso modo, une personne sur 20 vit déjà à Zurich.  

Ce nombre élevé de nouvelles arrivées n’est pas sans conséquence, notamment pour cette population que l’on accuse de favoriser la gentrification et la flambée des prix des loyers. La section zurichoise de l’UDC, parti de la droite conservatrice, veut maintenant au travers d’une initiative que les Suisses bénéficient à l’avenir de la préférence lors de l’attribution de logements. Or les personnes issues de la migration et les expats pâtissent déjà d’un marché qui ne leur laisse que des miettes.

Flexible et moins exigeant entre 20 et 40 ans

Cette population en quête souvent d’un logement dans l’urgence ou à court terme se retrouve généralement déjà exclue du marché des appartements neufs, avance l’étude.  

Elle doit se rabattre plus souvent que les autochtones sur des appartements anciens. «Principalement le solde des appartements libres dans des immeubles ne répondant plus aux exigences de qualité ou proposés à des loyers excessifs», selon l’évaluation.

La probabilité pour ces personnes d’accéder à des logements avec des loyers plus abordables, dans des coopératives par exemple, est encore plus faible. A Zurich – où un appartement sur quatre est déclaré «d’utilité publique» – seuls 6% des personnes fraîchement débarquées en 2022 avaient trouvé un tel logement, contre 21% pour les autochtones. «Ces personnes emménagent donc souvent chez des tiers», selon l’étude.    

Parachutées soudainement à Zurich, elles ont en moyenne entre 20 et 40 ans et sont célibataires. Ce qui induit plus de flexibilité et moins d’exigences. La plupart ne louent pas directement un appartement, mais sont en colocation ou rejoignent de la parenté dans le cadre d’un regroupement familial. La première année, leurs besoins en espace sont de 36 m² par tête en moyenne, contre 44 m² pour les autochtones qui déménagent.   

Celles et ceux qui atterrissent à Zurich doivent trouver aussi souvent une solution provisoire, précise l’analyse. Dans l’année qui suit leur arrivée, une personne sur cinq trouve un appartement en Suisse, selon les statistiques. Mais cette domiciliation est plus marquée à Zurich où 28% des personnes arrivées en 2022 y avaient trouvé un logement en 2023. Parmi elles, 60% se sont établies directement en ville malgré l’âpreté du marché. Celles qui ont déménagé hors de Zurich paient depuis des loyers aussi plus bas, s’acquittant de 26 francs par m² contre 34 francs précédemment.

Cette évaluation montre clairement que la population migrante ne constitue pas une concurrence directe pour les autochtones, du moins lors des 365 jours suivant leur arrivée. Cette population bénéficie ensuite partiellement des mêmes possibilités de décrocher un logement, avec un effet qui se mesure à moyen terme sur le marché.

Le cabinet de conseils Wüest Partner a quantifié dans une étude les répercussions de l’immigration sur le marché immobilier et les prix. Une hausse de 1% de la population entraîne avec elle une augmentation de 1% des loyers proposés. Quant au prix d’une maison individuelle, il croît de 0,88%. Et celui d’un logement en copropriété de 1,37%.

Bastion autochtone

Sur le court terme, la population issue de la migration et les personnes expatriées restent à l’écart, en ville de Zurich du moins, d’un accès au logement social. «Dans les coopératives, la population suisse est surreprésentée avec 80%», observait en 2021 un rapportLien externe de l’Association des coopératives d’habitation de Zurich et région, concluant que «les personnes nées à l’étranger sont moins nombreuses dans ces appartements».

Au sein de cette population, beaucoup appartiennent à une élite formée, mobile et qui est susceptible de devoir changer de domicile plus ou moins rapidement. Or à Zurich, le facteur temps demeure essentiel. Miser sur un logement social même pour les personnes du cru reste un projet à planifier sur plusieurs années, sans garantie de succès. Celles qui ne sont pas sûres de rester à Zurich ne tentent même pas le coup.    

Texte relu et vérifié par Balz Rigendinger, traduit de l’allemand par Alain Meyer/op