A rica Suíça – um país de inquilinos

Típico edifício residêncial em Zurique. © Keystone / Gaetan Bally

A maioria das pessoas na Suíça vive em moradias alugadas - inegavelmente um caso singular na Europa. Isso molda a vida quotidiana, o ambiente, a política e, claro, a lei do inquilinato. Mas nem sempre de modo que se espera.

Qualquer pessoa que se mude para a Suíça pela primeira vez ou retorne provavelmente se mudará para um imóvel de aluguel. Afinal, a Suíça é o país dos inquilinos e inquilinas por excelência: representando 58% da população residente, eles são claramente a maioria aqui. Uma proporção tão elevada de inquilinos é incomum.

Em toda a Europa, os proprietários constituem a maioria, mesmo na Alemanha, onde sua proporção – pouco mais de 50% – é a mais baixa. Na Europa, a taxa de proprietários geralmente atinge dois terços, ou até mais. A Suíça é, portanto, um indiscutível caso particular. Mas mesmo que, em geral, goste de constituir uma exceção, a Suíça não está necessariamente orgulhosa da sua elevada parcela de locatários e locatárias.

Pelo contrário, o fato de que apenas uma minoria vive em suas próprias quatro paredes é geralmente deplorado pelos meios de comunicação com manchetes estereotipadas: “O sonho de possuir a própria casa é um sonho frustrado para a maioria das pessoas na Suíça”, como o jornal “20 Minutos” intitula um artigo sobre o aumento dos preços dos imóveis. E o sonho não é apenas ter um imóvel próprio, mas “uma casa com um jardim”.

Prédio moderno em Baltenswil, no cantão de Zurique. Keystone / Steffen Schmidt

Mas será realmente uma desvantagem que a maioria da população suíça viva em imóveis alugados – na sua maioria em edifícios de apartamentos? E que consequências tem isso para a vida cotidiana, a economia, a política e o meio ambiente? A “Revista Suíça” falou com especialistas e partes interessadas e consultou estudos. Parece que os efeitos são múltiplos – e nem sempre aqueles que seriam esperados. Um passeio pelo país de inquilinos, a Suíça, em nove teses.

Tese Nr. 1: Muitos vivem em imóveis alugados, o que freia a expansão urbana.

Benedikt Loderer, arquiteto, “peregrino urbano” e político verde em Biel, não vê desvantagens na elevada proporção de inquilinos. “Em apartamentos alugados é possível densificar a construção, o que impede a expansão urbana”, diz ele. Loderer é um crítico implacável da “peste de Hüsli”, como ele chama à construção excessiva em larga escala de casas no platô suíço. “Se fôssemos alojar os oito milhões e meio de pessoas que vivem na Suíça em casas para uma só família, o país seria completamente asfaltado”. O sonho de ter a própria casa em meio à natureza se baseia, segundo ele, em uma ilusão: “Os proprietários só nominalmente possuem suas casas, na realidade pertencem aos bancos que lhes concederam os empréstimos”.

Tese Nr. 2: Quando se é inquilino, pouco pode fazer pelo clima.

É o proprietário quem decide a forma como um apartamento é aquecido e a qualidade de seu isolamento térmico. No entanto, mesmo os apelos das autoridades para reduzir o aquecimento tendo em conta a guerra na Ucrânia e o aumento dos preços de energia esbarram em um obstáculo: especialmente em prédios antigos de apartamento, o consumo de aquecimento não é muitas vezes medido e descontado individualmente. Os custos de aquecimento são cobrados dos inquilinos em partes iguais. Assim, um inquilino econômico paga o aquecimento de seus vizinhos esbanjadores.

No entanto, uma taxa de propriedade mais elevada simplificaria a transição energética? A questão permanece aberta. Será decidida, em última análise, em referendos. E aí, o lobby dos proprietários na maioria das vezes se opõe a regulamentações mais rigorosas, enquanto o dos inquilinos tende a apoiá-las.

Tese Nr. 3: Uma elevada proporção de proprietários reflete a prosperidade do país.

Quanto mais rico é um país, mais pessoas se podem dar ao luxo de possuir um imóvel próprio – ou assim se pensaria. Contudo, o oposto é verdadeiro: quanto mais pobre é um país, mais proprietários tem. As estatísticas falam aqui uma linguagem clara. Com mais de 96%, a taxa de propriedade imobiliária na Albânia e na Romênia é a mais alta da Europa, mas é também muito alta em Portugal, Espanha e Grécia, onde atinge quase 75%. A descoberta: quanto mais precárias são as condições de vida, mais importante é a posse de um imóvel para segurança pessoal.

A mesma tendência pode ser observada na Suíça: nos cantões rurais de Appenzell Rhodes-interior e Valais, a taxa de propriedade é mais elevada, com 58% e 54%, respectivamente. Nos cantões urbanos economicamente fortes de Basileia-cidade e Genebra, por outro lado, são apenas 15% e 18%, respectivamente. Aqui, como em geral nas grandes cidades e cantões economicamente fortes como Zurique e Zug, as pessoas vivem na sua maioria em apartamentos alugados.

Construção de imóveis na rua Limmatstrasse, em Zurique. © Keystone / Christian Beutler

Tese Nr. 4: Alugar “funciona” bem e é frequentemente custa menos do que possuir.

O geógrafo político Michael Hermann tem uma explicação surpreendente para a proporção elevada de inquilino na próspera Suíça. “Há uma confiança básica de que a habitação funciona mesmo que quando não se é o proprietário”. Em geral, segundo Hermann, “as formas de atividade econômica comunitária ou em cooperativas têm uma tradição mais forte na Suíça do que em outros lugares”. Isso é evidente, por exemplo, nas redes de varejo Migros e Coop, organizadas em cooperativas. Mas também – algo bem suíço – nas lavandarias dos prédios de apartamentos, que são frequentemente de uso comum.

Além disso, o alugar sai mais em conta do que possuir – pelo menos mais recentemente, como afirmam os economistas do banco Credit Suisse em um estudo há pouco publicado: “Os custos totais da moradia em propriedades excedem os custos de aluguel de um apartamento comparável”. Isso se deve, contudo, ao aumento das taxas de juro para empréstimos imobiliários. Anteriormente – durante o período de juros baixos que durou desde 2008 – era o contrário. A evolução pode assim também ser interpretado como um retorno a uma certa normalidade. No entanto, tais estudos dizem pouco sobre casos individuais. Além disso, deve-se ter em conta que a habitação, assim como a vida na Suíça, é geralmente muito cara pelos padrões internacionais. Os custos de aluguel pesam bastante no orçamento das famílias, especialmente entre a população mais pobre.

Tese Nr. 5: A vida como inquilino é variada – e às vezes estressante.

A população na Suíça é muito móvel quando se trata de moradia: estatisticamente, uma a cada dez pessoas se muda todos os anos. E a mudança de local é obviamente menos importante do que a mudança de moradia: na Suíça, a distância móvel média, em 2020, foi de apenas 12,5 quilômetros. No entanto, em quase 75% dos casos, o número de cômodos se altera com a mudança. E isso em ambas as direções: às vezes as pessoas se mudam para um imóvel maior, outras vezes para um menor.

Aparentemente, muitas pessoas adaptam o tamanho da sua habitação à mudança em sua vida privada. Não é de surpreender que as pessoas que vivem em um prédio de aluguel se mudem duas vezes mais do que aquelas que vivem em uma casa.

Keystone / Urs Flueeler

Assim, a vida como inquilino é muitas vezes “variada”. Não é incomum que uma pessoa de meia-idade já tenha vivido em uma dúzia ou mais de apartamentos. Mas essa flexibilidade tem seu lado sombrio: na maioria das cidades, procurar um lugar para morar é quase um trabalho de tempo integral – e especialmente os apartamentos bons e baratos, que são muito raros aqui, são normalmente oferecidos por baixo do pano. Aqueles que não têm uma renda segura nem um amplo círculo de amigos têm de morar mais afastado ou em locais pouco atraentes, como, por exemplo, em uma rua barulhenta.

Tese Nr. 6: Politicamente falando, a associação de inquilinos deveria ter um peso político importante.

Em democracia direta, pode-se pensar que a maioria dos inquilinos não teria problemas para se impor nas urnas. Um erro. Em 9 de fevereiro de 2020, por exemplo, o povo suíço rejeitou claramente a iniciativa popular “habitação mais acessível” da Associação Suíça de Inquilinos (MV, na sigla em alemão) com 57% de votos contra. A iniciativa exigia que pelo menos 10% dos novos edifícios fossem mais “acessíveis”, ou seja, de utilidade pública ou cooperativos.

A derrota eleitoral não é um caso isolado: pelo menos a nível nacional, a MV nunca conseguiu aprovar uma iniciativa popular. A Suíça é uma nação de inquilinos que sonham com a posse da casa própria e, portanto, votam como proprietários? Para a Associação de Proprietários (HEV, na sigla alemã), este é inegavelmente o caso. A pedido, refere-se a uma pesquisa realizada com pessoas que procuram moradia, segundo a qual são principalmente as pessoas de meia-idade que querem se tornar proprietárias “porque desejam um lar a longo prazo”.

Até mesmo a secretária-geral da MV, Natalie Imboden, uma conselheira nacional dos Verdes, observa: “Há um sonho da casa casa, porque assim se escapa do risco de ter o contrato de aluguel rescindido”. No entanto, seria errado pensar que, por causa disso, a MV estaria desde o início em uma posição de perda contra a HEV. Afinal de contas, o HEV também falhou com as suas iniciativas populares até agora. No entanto, ambas as organizações têm um forte poder de referendo e, por conseguinte, têm uma chance muito boa de derrotar propostas que não lhes agradam nas urnas. Em suma, seu poder de bloqueio é grande, mas sua força de ação é fraca. Existe um duro impasse entre elas.

Tese Nr. 7: O mundo dos inquilinos suíços está fortemente dividido em dois.

Na Suíça, o aluguel é rigorosamente regulado em muitos aspectos, até em seu menor detalhe, por exemplo, quando se trata de determinar a temperatura até à qual um apartamento deve ser aquecido (20 graus) ou a quantia até à qual os próprios inquilinos devem pagar as reparações (até 150 francos suíços). E aplica-se o princípio do aluguel fixado com base nos custos: aumentos de aluguel devem ser justificados por um aumento de custos. Na realidade, contudo, não é só direito de aluguel que desempenha um papel importante, mas também o mercado, especialmente quando de uma nova locação.

Simplificando de maneira grosseira, podemos chegar à seguinte conclusão: sob as condições atuais de aluguel, a proteção dos inquilinos é bastante sólida. Não existe proteção contra a rescisão, mas em caso de rescisão, os inquilinos têm uma boa possibilidade legal de exigir uma prorrogação do prazo, às vezes por vários anos. No caso de um novo aluguel, por outro lado, os proprietários têm uma grande margem de manobra. Isso leva a uma dicotomia no mundo do aluguel: no mercado imobiliário, os aluguéis são consideravelmente mais altos do que nos arrendamentos existentes. Os inquilinos que permanecem no mesmo apartamento por um longo tempo pagam menos do que aqueles que alugam um novo apartamento.

Tese Nr. 8: Os inquilinos evitam conflitos com os proprietários.

Em termos concretos, a disputa na Suíça gira em torno de uma enorme quantia: 78 bilhões de francos suíços foram pagos pelos inquilinos nos últimos 15 anos, de acordo com um estudo encomendado pela MD. O que está em jogo é que os aluguéis estão legalmente ligados às taxas de juro dos empréstimos imobiliários, que têm caído desde 2008 – mas os aluguéis continuaram a subir. Para a HEV, isso é, de acordo com sua resposta aguçada, um “conto de velhas amas de leite”, ou seja, o aumento dos custos operacionais e investimentos não são tidos em conta – o que a MA contesta.

O que é indiscutível é que muitos inquilinos se abstiveram de exigir uma queda no aluguel, embora a situação legal seja favorável a eles. Por quê? De acordo com uma pesquisa encomendado pela MD, muitos temem conflitos ou uma relação difícil com o proprietário. “A relação não é tão ruim como a associação de inquilinos faz parecer”, diz Markus Meier da HEV. Ele aponta para uma pesquisa encomendada pelo governo federal, segundo a qual 63% da população está ‘bastante satisfeita’ ou ‘muito satisfeita’ com a atual lei do aluguel. Com o recente aumento das taxas de juros para empréstimos imobiliários, o jogo começará de novo – com os sinais invertidos. Em breve, os proprietários poderão exigir aluguéis mais altos com base na evolução das taxas de juro. Será interessante ver se eles mostrarão uma restrição tão grande para manter boas relações com seus inquilinos.

Tese N.º 9: A questão crucial é: “E a proteção dos inquilinos?”

Para o centro de reflexão “Avenir Suisse”, a lei suíça de locação é um bom compromisso: “O mercado de aluguel aqui é relativamente bem regulado. É por isso que se pode encontrar imóveis para alugar de boa qualidade”. Avenir Suisse vê nisso a principal razão para a elevada proporção de inquilinos na Suíça. Em outros países, os imóveis para alugar foram “empurrados para fora do mercado devido ao excesso de regulamentações.

Natalie Imboden da MV vê isso de maneira diferente: “Nas áreas urbanas, onde vive a maioria das pessoas, o mercado de aluguel não funciona”. É necessária mais proteção aqui, “porque senão os proprietários ganharão rendimentos excessivos sem prestar serviços em troca”. O diretor da HEV, Markus Meier e deputado pelo SVP no parlamento de Basileia-Campo, discorda: “Nossos membros também sofrem com o fato de muitos poucos imóveis residenciais poderem ser construídos nas cidades”. Uma “proteção excessiva dos inquilinos, tal como exigido pela MD”, reduz ainda mais a oferta.

Adaptação: Karleno Bocarro