Precios de la vivienda: ¿producirá el cambio demográfico una gran corrección en el mercado inmobiliario?

¿Seguirán creciendo aún más los precios inmobiliarios o caerá algún día el mercado, sobre todo en áreas de la periferia, como en el Weinland de Zúrich? Keystone / Alessandro Della Bella

Un demógrafo suizo vaticina que el mercado inmobiliario suizo caerá cuando la generación de los baby-boomer empiece a vender sus casas. También en los Estados Unidos se especula sobre las consecuencias del llamado “tsunami de plata”. ¿Podrán aprovecharse las generaciones jóvenes de una futura caída de los precios?

Últimamente, los precios inmobiliarios registran una tendencia a la baja en Alemania, Austria y Francia, tres países que confinan con Suiza. Aquí, sin embargo, continúa inamovible la espiral de los precios.

La explicación para ello es el continuo crecimiento demográfico en Suiza. Recientemente, la Oficina Federal de Estadística publicó su nueva previsión para las próximas tres décadas, según la cual la población seguirá creciendo de 9 a 10,5 millones de habitantes.

Por lo tanto, quienes inviertan su dinero en una casa propia en Suiza lo están haciendo muy bien, o al menos eso parece.

Kai Reusser / swissinfo.ch

Sin embargo, hay expertos que cuestionan esta tesis, como Hendrik Budliger, fundador del centro de competencias Demografik. Su consultoría se ha especializado en el análisis de las consecuencias del envejecimiento creciente y de la migración laboral en el mercado inmobiliario suizo.

«Los precios que hoy vemos son erróneos. Presuponen implícitamente que seguirá la tendencia al alza», dice Budliger, que cuenta con una corrección del mercado.

Muchas personas jubiladas y descenso de la natalidad

Su predicción se basa en dos hipótesis. En primer lugar, califica de exagerado el pronóstico poblacional de la Confederación referido al denominado escenario de referencia. Considera más probable el escenario regresivo que vaticina un descenso de la población en Suiza a partir del año 2043.

Una razón para ello es la evolución demográfica en la Unión Europea. Países como Alemania o Italia ya están acusando una falta de mano de obra cualificada y un decrecimiento de la población activa.

«Con incentivos fiscales y otras medidas, Italia y Portugal ya están promoviendo la permanencia en el país de las personas activas o el retorno de los nacionales emigrados», señala Budliger, que cree que esta tendencia se va a acentuar aún más en el futuro.

En el pronóstico demográfico de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) se ha tenido en cuenta esta competición entre las naciones. «La ONU ha diseñado un modelo de equilibrio. Y la mediana para Suiza se sitúa muy cerca del escenario regresivo de la Oficina Federal de Estadística», explica Budliger.

En segundo lugar, el experto espera que con los futuros cambios en la estructura poblacional por edades habrá de repente más vendedores que compradores. Incluso en el escenario de referencia, el porcentaje de las personas mayores de 65 años subirá del 20 al 25% hasta 2055.

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«A partir de los 60 años, la gente vende bienes inmuebles», afirma Budliger. «Esta es la razón por la cual vamos a tener cada vez más vendedores. También es la generación con el porcentaje más alto de propiedad horizontal».

Por otro lado, tenemos una generación joven que reside mayoritariamente en hogares pequeños, continúa el experto. En 2024, la tasa de natalidad se redujo en Suiza a un nivel bajo récord de 1,28. «Tarde o temprano tendremos demasiadas casas unifamiliares para un número insuficiente de familias que demandan este tipo de propiedades residenciales».

Ya se están percibiendo las primeras señales del cambio en el mercado, advierte Budliger, quien pronostica una evolución acelerada a partir de 2030. Muchos propietarios tienen tantas deudas que sus pensiones no son suficientes para renovar las hipotecas, concluye.

«En el momento en que el mercado cae, y no cabe duda de que lo hará, las cosas evolucionarán rápidamente, y nos encontraremos con una situación en la que es preferible vender lo antes posible», augura Budliger.

No todos se verán afectados por el “tsunami de la plata”

Sin embargo, las consecuencias no serán las mismas en todas las regiones. La corrección de los precios se producirá más tarde en los grandes centros urbanos, reconoce Budliger.

La tesis de los centros urbanos que se resisten a la crisis está muy extendida entre la comunidad de especialistas, como lo acaba de mostrar con cifras un estudio del sitio web inmobiliario ZillowEnlace externo para el caso de Estados Unidos.

En Estados Unidos, el debate sobre una futura caída del mercado inmobiliario causado por factores demográficos ha acuñado la noción del “tsunami de la plata”.

El citado estudio llega a la conclusión de que este tsunami de la plata no resolverá el problema de los precios excesivos de la vivienda porque muchas de las fincas que salen a la venta se encuentran en regiones con poca demanda.

Sarah Dickerson de la Universidad de Carolina del Norte, que investiga los aspectos sociales del mercado inmobiliario, comparte este diagnóstico: «Muchas personas que pertenecen a la generación de los baby-boomer viven en los extrarradios y en las zonas rurales, lo cual significa que las viviendas desocupadas probablemente ya no cumplan los requisitos de las personas en edad laboral que suelen preferir una ubicación cercana a los centros urbanos».

Según el banco UBSEnlace externo, las regiones suizas que ya se están enfrentando al problema del envejecimiento y del éxodo rural tendrán que lidiar en el futuro con «el escenario de una desocupación creciente de viviendas y una tendencia a la baja en los precios de la propiedad horizontal». El estudio menciona los Grisones, las zonas montañosas del cantón de Berna y el Tesino como las regiones más afectadas.

Para Claudio Saputelli, jefe de la sección de análisis del mercado inmobiliario en el banco suizo UBS, se trata, no obstante, de una tendencia limitada a determinadas regiones. En el caso de Suiza no cree en la posibilidad de la llegada de un “tsunami de plata” que afecte también a la Planicie central.

«Las personas jubiladas no se mueren de un día para otro», dice. Además, deberán ser sustituidas en el mercado laboral. «No veo que esto compense en exceso el efecto de los baby-boomer».

Quizás la casa propia ya no será el tipo de inmueble más vendido, admite Saputelli. «Por otro lado, justamente esta escasez contribuirá a su encarecimiento». 

Para este especialista del mercado inmobiliario son más bien los factores coyunturales los que influirán en el desarrollo de los precios y los que podrán causar una corrección del mercado. Un factor podría ser una recesión persistente, especialmente en combinación con elevados tipos de interés.

Como mucho habrá una ligera moderación

Tampoco Ursina Kubli, jefa de la sección de investigación del mercado inmobiliario en el Banco Cantonal de Zúrich, detecta señales para un “tsunami de la plata”: «Si hay cada vez más gente que se jubila, necesitaremos un relevo de mano de obra.»

El problema que hoy prevalece es más bien el hecho de que no se construya lo suficiente para cubrir la demanda creciente causada por la inmigración, especialmente en los centros urbanos, advierte. «Estamos aún muy lejos de un escenario de inundación del mercado con edificios antiguos por un exceso de viviendas».

Según Kubli, no se perfila un exceso de ofertas de casas unifamiliares. «Lo cierto es que registramos una gran necesidad de densificación del espacio, por lo que cada vez más casas unifamiliares hacen sitio a nuevos bloques de pisos plurifamiliares». No obstante, la especialista no descarta una ligera moderación en la evolución de los precios. 

Robert Weinert, analista jefe de la consultoría Wüst Partner, cree que las ventas de los baby-boomer podrán atenuar el aumento de los precios dentro de unos años. «Pero no calculo con una bajada de los precios, porque es muy probable que la vivienda seguirá siendo un recurso limitado aún durante muchos años en Suiza».

¿Qué pasará dentro de veinte años?

Según los pronósticos de la Oficina Federal de Estadística, la población suiza seguirá creciendo hasta 2043, incluso en un escenario regresivo, antes de empezar a disminuir lentamente. Hasta entonces, es decir, hasta dentro de casi dos décadas, seguirá aumentando la demanda de viviendas en Suiza.

Es exactamente este período temporal que tendrán que tener en cuenta las personas interesadas en comprar bienes inmuebles, porque una casa se suele ocupar durante aproximadamente veinte años, señala Budliger.

Si los precios caen aún más, existe el peligro de un desenlace financiero nefasto para las generaciones actuales que ya se han acostumbrado a costear hipotecas de un millón de francos o más, aunque también se verán afectados otros grupos de edad.

Con aproximadamente 1.300 millones de francos, el volumen de las hipotecas en Suiza es hoy un tercio inferior al que registra Alemania con un número de habitantes nueve veces mayor. Para Budliger, el riesgo es inmenso desde el punto de vista demográfico.

Por ahora, sin embargo, la advertencia de Budliger es una voz aislada en Suiza, donde el hormigón para construcciones sigue cotizándose a precio de oro.

Editado por Balz Rigendinger. Texto y gráficos adaptados del alemán por Antonio Suárez Varela / CW.