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Qual è la vostra esperienza in merito alla carenza di alloggi e all’aumento dei prezzi degli immobili?

Moderato da:

Scrivo di sviluppi demografici, tendenze sociali e dibattiti in Svizzera. Sono entrato a far parte di SWI swissinfo.ch dopo 15 anni di lavoro presso un giornale locale di Zurigo.

Sempre meno persone in Svizzera hanno i mezzi per acquistare una casa o un appartamento. E la penuria di alloggi in affitto fa lievitare le pigioni. Nelle città, la gentrificazione è in pieno sviluppo, senza alcuna risposta da parte del mondo politico.

Non si intravedono miglioramenti. E mentre l’economia svizzera ha bisogno di manodopera proveniente dall’Unione Europea, l’attività edilizia non tiene il passo con l’immigrazione. La Svizzera sta sprofondando sempre più in una crisi abitativa.

Tutto questo vi suona familiare? Qual è la situazione nel vostro Paese di residenza? Anche lì c’è una carenza di alloggi? Condividete la vostra esperienza e le vostre opinioni su come la politica potrebbe affrontare il problema.

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I contributi devono rispettare le nostre condizioni di utilizzazione. Se avete domande o volete suggerire altre idee per i dibattiti, contattateci!
Jorg Hiker
Jorg Hiker
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La Svizzera deve costruire case di legno ora e in fretta, perché ci vuole un decennio per risolvere il problema (case, materiali e manodopera edile hanno i loro limiti). Aspettare la crisi significa che sarà troppo tardi.

Switzerland has to build hew houses now and fast, because it takes a decade to solve the issue (houses, materials and building labor has its limits). Waiting until the crisis means it will be too late.

jepyerly@websud.ch
jepyerly@websud.ch
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Il nostro piccolo Paese, con il suo 50% di terra non produttiva e non costruttiva, non può ospitare più di 6-7 milioni di abitanti. Attualmente, i nostri terreni agricoli possono sfamare circa 4 milioni di persone e i nostri ospedali, scuole, strade e prigioni sono completamente sovraffollati. Per non parlare della crescente insicurezza. A parte poche persone ricche che traggono vantaggio da questo sovraffollamento, mantenere gli abitanti umani sta diventando più difficile e meno vantaggioso che mantenere gli animali domestici.

Notre petit Pays, avec le 50 % de non productif et non constructif , ne peut pas accueillir plus de 6 à 7millions d'habitants. Actuellement , les terres agricoles peuvent nourrir environ 4 millions d'habitants, nos hopitaux, nos écoles, nos routes, nos prisons sont complètement surchargées . Sans parler de l'insécurité croissante . A part quelques riches qui profitent de ce trop plein de population , la détention des habitants humains, devient plus difficile et moins bien lotie que la garde des animaux domestiques.

Luna
Luna
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Da GE: ____È scandaloso che non ci siano tutele per l'aumento dei prezzi delle case. Fortunatamente, l'ASLOCA sta lavorando per proteggere gli inquilini.

De GE : ____Il est scandaleux qu’aucun garde fou ne soit mis en place pour la flambée des prix de logement. Heureusement il y a l’ASLOCA qui œuvre à protéger les locataires

Daniel Christen
Daniel Christen
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I Paesi dignitosi si assicurano che tutti i cittadini indigeni godano di un alloggio adeguato. Vista la carenza di alloggi adeguati in Svizzera, dovremmo chiederci se la Svizzera sia davvero un Paese decente. Naturalmente non è colpa degli stranieri: per quanto ne so, tutti i dirigenti del governo svizzero sono svizzeri!

Decent countries make sure that all indigenous citizens enjoy proper housing. Given the shortage of proper housing in Switzerland, we should ask the question if Switzerland is indeed a decent country. That is of course not the fault of the foreigners, as far as I know, all leaders in the Swiss Government are Swiss!

Philippe76
Philippe76
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La situazione è dovuta alla perdita di valori morali, alla corruzione in generale sia a livello politico che economico, alla volontà di generare ricchezza a scapito dell'immigrazione, speculando con il prezzo delle case e rendendo sempre meno facile comprare o anche solo affittare una casa anche per la popolazione locale.__Fondare l'economia sulla speculazione è pane per oggi e fame per domani.__Vivo in Spagna e prima vivevo a Ginevra.__La situazione in Spagna è sempre la stessa, generare ricchezza senza voler muovere un dito. Speculazione e corruzione. Qualcosa di comune al giorno d'oggi in quello che viene chiamato Occidente.

La situacion es debida a una perdida de valores morales, corrupcion en general tanto politica como economicamente, querer generar riqueza a costa de la inmigracion, especulando con el precio de la vivienda y haciendo cada vez menos facil adquirir o incluso alquilar una vivienda tambien para la poblacion local.__Basar la economia en especulacion es pan para hoy y hambre para el mañana.__Vivo en España y con anterioridad vivi en Ginebra.__La situacion en España es mas de lo mismo, generar riqueza sin querer mover un dedo. Especulacion y corrupcion. Algo comun por estos tiempos en lo que se llama occidente.

Michelangelo Francesco Benedetti
Michelangelo Francesco Benedetti
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L'uso inflazionistico del termine "disagio" può nascondere il vero disagio. Si parla delle difficoltà di Zurigo, si parla delle difficoltà della popolazione di Gaza. State parlando della stessa cosa

Der inflationäre Gebrauch von Not mag die echte Not ausblenden. Du sprichst von der Not in Zürich, du sprichst von der Not der Menschen in Gaza. Sprichst du vom Selben

Anatolii G. Komar
Anatolii G. Komar
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Vivo a Kiev, in Ucraina. Ho un piccolo appartamento di proprietà, in cui vivevo ai tempi dell'URSS. All'inizio degli anni '90, milioni di persone hanno ottenuto un proprio appartamento. Sono stato fortunato: la casa è di qualità, in mattoni. Le case costruite 3-5 anni dopo, a metà degli anni '60, sono peggiori, sono fatte di pannelli di cemento. Ora io e mia moglie viviamo nell'appartamento. Per due persone l'appartamento non è male: due stanze, cucina, bagno. Anche se la superficie totale è di soli 42 metri quadrati. Anche il posto è comodo: non è il centro della città, ma non si tratta di quartieri nuovi per raggiungere i quali ci vuole molto tempo. __Nostra figlia ha un appartamento tutto suo, sempre a Kiev. Non abbiamo comprato l'appartamento a credito: una parte l'abbiamo pagata noi e una parte l'ha pagata nostra figlia. Probabilmente questo non è un modo tipico di acquistare una casa in Svizzera. Anche se in Ucraina succede spesso. L'appartamento di mia figlia è più grande del nostro e più confortevole, in un edificio nuovo. Purtroppo, a causa della guerra, il prezzo degli appartamenti a Kiev è sceso molto. Probabilmente il doppio. Prima della guerra erano solo più cari. A causa dei bombardamenti, abbiamo avuto diverse finestre rotte - un drone russo ha colpito una casa vicina. È chiaro che quasi nessuno compra appartamenti a Kiev. Ora sono richiesti gli appartamenti nell'ovest dell'Ucraina, che sono molto più lontani dal fronte e non ci sono bombardamenti. __PS Vi prego di scusarmi per eventuali errori. Non scrivo spesso in russo

Я живу в Киеве, Украина. У меня собственная небольшая квартира, в которой я жил еще при СССР. В начале 90-х миллионы людей получили свои квартиры в собственность. Мне повезло – дом достаточно качественный, кирпичный. Дома, которые строились на 3-5 лет позже, в середине 60-х, хуже, они собраны из бетонных панелей. В квартире мы живем сейчас вдвоем с женой. Для двоих квартира не плохая – две комнаты, кухня, санузел. Хотя общая площадь всего 42 квадратных метра. Место тоже комфортное – не центр города, но и не новые районы, до котоых ехать долго.__Наша дочь имеет свою квартиру, тоже в Киеве. Квартиру покупали не в кредит – часть оплатили мы, часть – дочка. Наверное, такой путь покупки жилья, не типичный для Швейцарии. Хотя в Украине такое бывает часто. Квартира у дочки больше, чем наша, и комфортнее, в новом доме. __К сожалению, в результате войны, стоимость квартир в Киеве сильно упала. Наверноє в два раза. До войны они становились только дороже. А сейчас рынок жилья практически остановился.__В результате обстрелов у нас было разбито несколько окон – русский дрон попал в соседний дом. Понятно, что почти никто не покупаєт квартиры в Киеве. Сейчас спросом пользуются квартиры на западе Украины – там намного дальше от фронта и обстрелов не бывает.__PS Прошу извинить за возможные ошибки. Я не часто пишу по русски

Geko-2025
Geko-2025
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Ho vissuto in Svizzera fin dalla mia nascita a Ginevra nel 1960 e sono emigrato in Germania nel 2023 all'età di 63 anni perché, come pensionato anticipato, non potevo più sostenere finanziariamente e finanziare me e la mia famiglia, moglie e figlio di nazionalità tedesca, in Svizzera. Nel frattempo, siamo lavoratori autonomi nel settore sanitario/industriale e stiamo lavorando per poter finanziare un futuro con uno stipendio pensionabile come famiglia con un background tedesco/svizzero in un sistema economico politicamente sentito e corrotto che spesso sfugge a qualsiasi principio morale di base. ____Saluti da Friburgo i Brßg.

Ich war in der Schweiz Wohnhaft seit meiner Geburt in Genf 1960 im Jahre 2023 bin ich mit 63 nach Deutschland ausgewandert da ich mich als Frührentner auch Finanziell nicht mehr mit meiner Familie Frau und Kind Deutscher Nationalität in der Schweiz nicht mehr halten und Finanzieren konnte .__Aus der Not heraus keine größere Wohnung gefunden zu haben da die Eigentümer. Der Immobilie oft auch Emigranten waren und sind haben wir erfolglos über mehrere Jahre hinweg für größere Wohnungen beworben und mussten Angebote an Landsleute mit nicht Schweizerischer Herkunft abtreten.__Wir zwischenzeitlich Selbständig Erwerbende im Gesundheits Sektor / Branche Arbeiten daran eine Zukunft im Rentenälter noch finänzieren zu können als Familie mit Deutsch / Schweizerischen Hintergrund in einem Politischen Filz und Korrupten Wirtschaft system welches oft jedem Moralischen Grundprinzip sich entzieht. ____Gruss aus Freiburg i Brßg.

JustTheFacts
JustTheFacts
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È ovvio per qualsiasi persona istruita che quando esiste una politica di immigrazione che facilita l'arrivo di cittadini dell'UE e di Paesi terzi (e delle loro famiglie) in un Paese, è necessario che ci sia un alloggio e che l'alloggio cresca in linea con l'immigrazione e con le esigenze locali.__.__È anche ovvio che quando altri Paesi nelle vicinanze (Europa) diventano luoghi indesiderabili in cui vivere (economia, razzismo, governi scadenti), le persone guardano a Paesi migliori, come la Svizzera.

It is obvious to any educated individual that when an immigration policy exists to facilitate EU and third country nationals (and their families) to come to a country, there needs to be housing and that housing needs to grow in line with immigration and local needs.__.__It is also obvious that when other countries in the vicinity (Europe) become undesirable places to live (economics, racism, poor Governments), that people will look to better countries, such as Switzerland.

jepyerly@websud.ch
jepyerly@websud.ch
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@JustTheFacts

Ogni Paese ha il dovere di ospitare, nutrire e mettere al sicuro i propri abitanti, in rapporto alla superficie del territorio, tenendo conto di tutte le esigenze naturali, dell'acqua, del cibo e della necessità di terreni edificabili. Se la concentrazione di persone è eccessiva, sorgono gravi problemi. È quello che sta accadendo in Svizzera in questo momento: ad esempio, si stanno aprendo grandi fabbriche che lavorano solo con materiali e manodopera importati. Poi il signor Trump mette le tasse su ciò che abbiamo prodotto dalla terra. Profitto negativo!!!

Chaque Pays, a le devoir de loger , nourrir et sécuriser ses habitants, Cela doit se réaliser en fonction de la surface du territoire, tenant compte de tous les besoins naturels, eau, alimentation et besoins de surfaces en construction. Si la concentration humaine est trop forte, les graves problèmes surviennent. C'est ce qui arrive en Suisse actuellement.Exemple, on ouvre de grandes usines, qui ne fonctionnent que grâce à du matériel et main-d’œuvre importés. Ensuite, M. Trump met des taxes sur ce que nous avons produit hors sol. Bénéfice négatif !!!

Akiqaz
Akiqaz
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Il RPG/LAT/LPT limita la possibilità di costruire in nuove aree e l'immigrazione si aggira intorno alle centinaia di migliaia di persone all'anno.____Ci sono più persone, meno possibilità di costruire, più requisiti di efficienza energetica: tutto questo si traduce in prezzi sempre più alti.__Non dovrebbe sorprendere che il risultato siano appartamenti più costosi e affitti più cari.____Senza alcun cambiamento in queste condizioni, salvo una grande crisi economica, i prezzi continueranno a salire.

The RPG/LAT/LPT restricts the possibility of building in new areas and immigration is around hundred thousand people per year.____There are more people, less building opportunities, more energy efficiency requirements: all these translate into higher and higher prices.__It should be no surprise that the result is more expensive flats and more expensive rents.____Without any change in these conditions, safe a big economical crisis, the prices will keep going up

LAKZ
LAKZ
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L'acquisto della prima casa deve essere sostenuto e a partire dalla seconda o dalla terza deve essere reso più difficile (sia con un sostegno come i prestiti per chi acquista per la prima volta, sia attraverso le tasse per chi già possiede un immobile). È inaccettabile che, con le poche opportunità ancora esistenti, chi è già proprietario di una casa possa fare grandi offerte (e anche ottenere più facilmente mutui) e poi affittarla a prezzi elevati a chi non possiede una casa. Sono necessarie nuove leggi a questo proposito!

Der Erwerb des ersten Eigenheims soll unterstützt werden und ab dem zweiten oder dritten muss es erschwert werden (entweder mit Unterstützung wie Darlehen der Erstkäufer oder durch Steuern für die, die schon Immobilien besitzen). Es kann nicht sein, dass bei den wenigen Möglichkeiten, dies noch gibt, Leute die bereits Hausbesitzer sind, gross mitbieten können (und auch einfacher Hypotheken bekommen), um diese dann denen ohne Eigenheim teuer zu vermieten. Es braucht neue Gesetze diesbezüglich!

Kayman
Kayman
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Ciao a tutti, credo che questo sia un confronto assolutamente sbagliato in termini di aumento della popolazione e di politiche di immigrazione tra i due paesi. La Svizzera non sta commettendo alcun errore per quanto riguarda la crescita della popolazione e la domanda di alloggi. L'aumento dei prezzi in Svizzera non è dovuto alla carenza di alloggi. L'inflazione e il rafforzamento del franco svizzero sono le ragioni dei prezzi. (Costi di costruzione più elevati)__Anche se si crea un'offerta di alloggi non sarà d'aiuto._I costi di costruzione e l'approvvigionamento dei materiali sono un'altra ragione per l'aumento dei prezzi.____Non c'è modo di fissare i valori degli alloggi per renderli accessibili.____La crescita del reddito e l'aumento del reddito pro capite saranno l'unica strada da percorrere in futuro. ____ L'Inghilterra è in ritardo a causa di politiche sbagliate e dell'immigrazione. La sterlina si è indebolita negli ultimi 20 anni e il franco svizzero si è rafforzato negli ultimi 20 anni.____Confronto assolutamente sbagliato dal punto di vista socioeconomico e demografico.

Hi all, I think this is absolutely wrong comparison in terms of population increase and immigration policies between both the countries. __Switzerland is definitely not making any mistake as per population growth and demand for housing. __Price increases in Switzerland are not because of housing shortage. Inflation and strengthening of Swiss Franc has been reasons for prices. (Higher costs of construction)__Even if you create a supply of housing it will not help.__Construction costs and sourcing of materials are other reason for higher prices.____This is no way of fixing values of the housing for making it affordable.____Income growth and per capita income increase will be the only way going forward. ____England is behind the curve because of poor policies and immigration. Pound has weakened in last 20 yers and Swiss franc has strengthened in last 20 years.____Absolute wrong comparison in socio economic and demographics.

Vindi
Vindi
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Solo chi ha ereditato o ha un buon stipendio può permetterselo. Non è una novità

Das können sich seit jeher sowieso nur die leisten, die entweder geerbt haben oder gute Löhne habe. Das ist nichts Neues

Rafiq Tschannen
Rafiq Tschannen
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L'errore più grande della mia vita l'ho fatto quando ho venduto la mia casa, che avevo comprato per 770000 Sfr per 1,25 milioni. Se avessi aspettato un po' avrei potuto ottenere 2,5 milioni di franchi svizzeri....

The biggest mistake of my life I made when I sold my house, which I bought for 770000 Sfr for 1.25 Million. If I had waited a bit I could have got 2.5 million Sfr....

JustATest
JustATest
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Questa è la domanda. C'è (mai) stato un baby-boom in Svizzera - se sì, qual è il numero di nascite per donna da classificare come baby boom? È più che altro che ora c'è una chiara e definitiva carenza di bambini nati in Svizzera e molti adulti senza figli e raramente più di 1 o 2 figli - il che potrebbe essere dovuto ai seguenti fattori: 1) costi (assicurazione sanitaria, assistenza all'infanzia, costo della vita, mancanza di appartamenti o case a prezzi accessibili - non c'è "spazio" per altri bambini 2) a causa della pressione finanziaria, per lo più non c'è tempo per i bambini quando entrambi lavorano a tempo pieno? Gli effetti sono comunque chiari. Una maggiore dipendenza dalle famiglie e dai bambini nati all'estero e, naturalmente, da persone cresciute e istruite fuori dalla Svizzera - quindi la politica generale e l'ambiente difficile per le famiglie potrebbero mantenere basse le tasse per i ricchi, ma alla fine potrebbero compromettere il futuro della Svizzera nel suo complesso, poiché i bambini sono il futuro - non solo una brutta frase.

This is the question. Has there (ever) been a baby-boom in Switzerland - if so what is the number of births per woman to be categorized as baby boom? It is it more that now there is a clear and definitive shortage of children born in Switzerland and many adults without children and rarely more then 1 child or 2 - which might be due to the following factors: 1) costs (health insurance, childcare, costs if living, lack affordable flats or houses - no "space" for more children 2) due to financial pressure mostly no time for children when both work full time? The effects however are clear. More dependence on families and children born abroad and of course people grown up and educated outside of Switzerland - so the general politics and harsh environment for families might keep taxes for rich people low but in the end might jeopordize the future of Switzerland as a whole as children are the future - not just a bad phrase.

Anonym-er
Anonym-er
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Viviamo in un'epoca di moderna schiavitù, per così dire. Le lobby immobiliari e bancarie vogliono che la popolazione lavori per una casa o un appartamento per il resto della vita. Gli Stati devono costruire case popolari e venderle alle persone e alle famiglie che hanno un reddito basso e non sono ancora proprietarie di una casa, senza trarne profitto. In Svizzera questo deve avvenire sotto forma di grattacieli, poiché la Svizzera ha pochi terreni. La politica (lo Stato) costruisce case da sé, in modo da fermare e sopprimere la lobby immobiliare. Deve esserci un'iniziativa per gli appartamenti di proprietà dello Stato.

Wir leben quasi in einer modernen Sklavenzeit. Immobilien und Banken Lobby wollen das die Bewölkung ganzes Lebenlang für ein Haus oder Wohnung arbeitet. __Die Staaten müssen soziale Wohnungen bauen und an die Menschen und Familien, wo niedrigen einkommen und noch kein Wohnung besitzen ohne Gewinn (Profit) weiter verkaufen. In der Schweiz muss das in Hochhäuser Form sein da die Schweiz wenig Land hat. Die Politik (Staat) baut selber Häuser damit Immobilien-Lobby gestoppt und unterdrückt wird. Es muss ein Initiative geben für die Staat-Wohnungen.

Andermattli
Andermattli
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@Anonym-er

La politica che lei raccomanda è stata sperimentata in molti Paesi con un successo, nel migliore dei casi, minimo. Cercate un esempio recente in Europa occidentale? I Paesi Bassi hanno fatto quello che lei suggerisce per decenni e quasi il 40% delle abitazioni è/era di proprietà pubblica. La carenza di alloggi in quel Paese è forse meno grave? No, non lo è. Gli svizzeri hanno finora resistito a politiche economiche socialiste pesanti e non sono inclini ad essere d'accordo con voi quando queste cose vengono messe ai voti. Le grandi aree di edilizia pubblica attirano i meno abbienti, per dirla in modo gentile, e gli svizzeri non vogliono diventare come altre nazioni dell'UE degradate economicamente e socialmente. Grazie ma non grazie.

The policy you recommend has been tried in many countries with, at best, only minimal success. Looking for a recent example of this in Western Europe? The Netherlands has been doing what you suggest for decades and nearly 40% of housing is/was publicly owned. Is the housing shortage in that country any less serious? No, it is not. The Swiss have thus far resisted heavy-handed socialist economic policies, and they are not inclined to agree with you when such things are put to a vote. Large tracts of public housing attract the less well-to-do, to put it nicely, and the Swiss have no desire to become like other economically and socially degraded EU nations. Thank you but no thank you.

Pelicanbat
Pelicanbat
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La parte peggiore è la mancanza di scelta (acquisto o affitto). Ci sono così pochi appartamenti pubblicizzati in aree che si trovano a una distanza ragionevole (autobus/treno) dai principali centri di lavoro (e così tante persone che competono per gli stessi appartamenti!) che spesso si è costretti a prendere quello che capita. ____I miei amici in altri Paesi non riescono a capire come io possa guadagnare così tanto ma vivere in un appartamento di così pessima qualità. Ovviamente vorrei qualcosa di meglio, ma non voglio passare tutto il mio tempo libero a giocare alla lotteria della ricerca dell'appartamento - e dover pagare 2-3K di affitto in più al mese per qualcosa di leggermente migliore :P

The worst part is the lack of choice (buying or renting). There are so few apartments advertised in areas within a reasonable commuting distance (bus/train) of major job hubs (and so many people competing for the same apartments!) that you are often just have to take whatever you get. ____My friends in other countries cannot understand how I can earn so much money but live in such a terrible quality apartment. Of course I would like something better, but don't want to spend all my free time playing the apartment hunting lottery - and have to pay an extra 2-3K rent per month for something slightly better :P

S.SantAna
S.SantAna
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@Pelicanbat

A volte le persone devono uscire dalla loro zona di comfort. Vi faccio il mio esempio, vivo nel comune di Glarona e per un appartamento da 4,5 pago la metà di un appartamento identico a Zurigo. Non spenderei mai metà del mio stipendio come vedo fare alla maggior parte delle persone per vivere a pochi minuti dal loro posto di lavoro!!!

Sometimes people need to come out of their comfort zones. I give you my example, I live in Glarus municipality and for a 4,5Flat I pay the half of an identical flat in Zürich.I would never spend half of my salary as I see most people doing to live just a few minutes of their workplace!!

Cigan
Cigan
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Penso che sia molto vero.

I think that's very true.

Anne7
Anne7
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In molti luoghi della Svizzera la proprietà di una casa sembra spesso comportare l'esborso di una parte significativa dei risparmi di una vita per il privilegio di essere indebitati per un milione di franchi e proprietari di minoranza di un immobile dai prezzi esorbitanti.____ Una formula rapida per valutare se l'acquisto di un immobile è una saggia decisione finanziaria è quella di dividere il prezzo dell'immobile per l'affitto annuale. Ad esempio, un appartamento di 3,5 stanze costa 800'000 CHF per l'acquisto contro 2'000 CHF al mese per l'affitto (o 24'000 CHF all'anno). Il quoziente in questo caso è 33! ____ Un bel contrasto con la proprietà di una casa in altri Paesi come gli Stati Uniti. In alcune località degli Stati Uniti è ancora possibile acquistare una casa per 300'000 USD che può anche essere affittata per 2'000 USD al mese. In questo esempio il quoziente è 12,5 e l'acquisto sarebbe una scelta migliore dell'affitto. ____Le linee guida generali per questo quoziente sono che 21 è meglio affittare, 16-20 è un pareggio, e meno di 16 l'acquisto è la scelta migliore.____Nella maggior parte delle località svizzere penso che sia più saggio investire un anticipo di 250'000 CHF in un fondo indicizzato azionario a basso costo piuttosto che in un immobile. Ipotizzando un rendimento annuo dell'8% e utilizzando la "Regola del 72", l'investimento iniziale raddoppierà in 9 anni a 500'000 CHF e raddoppierà nuovamente dopo altri 9 anni a 1'000'000 CHF. ____Un milione di franchi è sufficiente per essere finanziariamente indipendenti se si ha uno stile di vita modesto. L'indipendenza finanziaria può essere definita come la disponibilità di un capitale pari a 25 volte le spese di sostentamento annuali, ipotizzando un tasso di prelievo del 4% sul portafoglio. I dividendi e le plusvalenze saranno sufficienti per il reddito e i rendimenti medi dell'8% (7% al netto dell'inflazione) garantiranno la crescita del portafoglio.

In many places in Switzerland home ownership often seems to involve forking over a significant portion of your life savings for the privilege of being a million francs in debt and the minority owner of an exorbitantly priced piece of real estate.____A quick formula to evaluate if buying a property is a wise financial decision is to divide the property price by the annual rent. For example, a 3.5 room apartment costs 800'000 CHF to purchase versus 2'000 CHF per month to rent (or 24'000 CHF per year). The quotient in this case is 33! ____Quite a contrast with home ownership in other countries such as the United States. It is still possible in some places in the US to purchase a home for 300'000 USD that could also be rented for 2'000 USD per month. In that example the quotient is 12.5 and buying would a better choice than renting. ____General guidelines for this quotient are that 21 renting is better, 16-20 is a draw, and less than 16 buying is the best choice.____In most places in Switzerland I think it is wiser to invest a 250'000 CHF down payment into a low-cost equities index fund rather than real estate. Assuming 8% annual returns and using the "Rule of 72" the initial investment will double in 9 years to 500'000 CHF and then double again after 9 more years to 1'000'000 CHF. ____A million francs is sufficient to be financially independent if you have a modest lifestyle. Financially independence can be defined as having 25 times your annual living expenses and assuming a 4% withdrawal rate of your portfolio. Dividends and capital gains will be sufficient for income and 8% average returns (7% after inflation) will ensure your portfolio continues to grow.

Marc Leutenegger
Marc Leutenegger SWI SWISSINFO.CH
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@Anne7

grazie per il suo contributo. la questione se sia più conveniente l'affitto o l'acquisto dipende in gran parte dal contesto dei tassi d'interesse, che in svizzera viene calcolato da diverse banche e altri istituti. attualmente, l'acquisto è di nuovo considerato più conveniente dell'affitto. durante la pandemia di covid, era il contrario.____ per quanto riguarda la remunerazione del capitale, si può affermare che negli ultimi anni l'immobiliare ha tenuto il passo del mercato finanziario in termini di apprezzamento del valore. poiché in Svizzera la quota di capitale proprio sugli immobili è generalmente bassa, molti ne hanno beneficiato in modo sproporzionato, perché hanno ottenuto aumenti di valore anche con denaro preso in prestito.____ un esempio tratto dal mio ambiente personale: 8 anni fa, una coppia ha acquistato un condominio nella zona di Zurigo per 1. 05 milioni di franchi.Se la coppia avesse investito almeno 210.000 franchi di capitale proprio, avrebbe quintuplicato il suo investimento. il costo degli interessi all'epoca era dello 0,8% per 10 anni, vale a dire un tasso d'interesse di 1,5 milioni di franchi.L'interesse passivo all'epoca era dello 0,8% per 10 anni, cioè 6400 franchi all'anno. includendo le spese accessorie e gli accantonamenti, il costo mensile totale è di circa 1500 franchi, cioè 18.000 franchi all'anno.____ nella migliore delle ipotesi, la coppia avrebbe avuto costi per 144.000 franchi e un rendimento di 800.000 franchi.____ calcoli di questo tipo continueranno a funzionare in Svizzera finché i prezzi continueranno a crescere a dismisura.

thank you for your contribution. the question of whether renting or buying is cheaper depends largely on the interest rate environment, various banks and other institutions calculate this in switzerland. currently, buying is again considered cheaper than renting. during the covid pandemic, it was the other way around.____on the subject of return on capital, it can be said that real estate has kept pace with the financial market in terms of value appreciation in recent years. because the equity ratio on real estate is usually low in switzerland, however, many have benefited disproportionately because they have also achieved increases in value with borrowed money.____an example from my personal environment: 8 years ago, a couple bought a condominium in the Zurich area for 1.05 million francs. the equity capital amounted to 400,000 francs. today, this apartment is worth around 1.8 million francs, as shown by sales in the same apartment building.____the book profit is therefore 200 percent. if the couple had only put in the minimum of 210,000 francs in equity, they would have quintupled their investment. the interest charge at that time was 0.8 percent for 10 years, i.e. 6400 francs per year. including ancillary costs and provisions, the total monthly charge is around 1500 francs, i.e. 18,000 francs per year.____in the best-case scenario, the couple would have had costs of 144,000 francs and achieved a return of 800,000 francs.____such calculations will continue to work out in switzerland as long as prices continue to rise immeasurably.

issyvivi@me.com
issyvivi@me.com
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@Anne7

Un'interessante relazione sull'accessibilità degli alloggi. Ho dei familiari che vivono in Australia, dove il discorso immobiliare è un passatempo culturale. Ho vissuto lì per 30 anni e le proprietà immobiliari hanno superato i redditi di una coppia a metà carriera. Non posso più permettermi di affittare o comprare dove ho lasciato 5 anni fa. La mia preoccupazione è che i miei figli adulti si costruiscano una casa da soli, con debiti scolastici e poche speranze di raggiungere uno stile di vita normale con le proprie famiglie per la felicità, la sicurezza e il sostegno. Inoltrerò il tuo post ai miei figli perché non capisco bene i calcoli e questo mi aiuterà a considerare diversi scenari. Uno dei motivi per cui abbiamo affittato a Vaud e la nostra famiglia vuole tornare in Svizzera, ma ogni opzione sembra difficile. Grazie ancora.

An interesting report on the housing affordability. I have family members living in Australia where real estate talk is a cultural pastime. I lived there for 30 years and property has exceeded the incomes of a couple with mid-career incomes. I can no longer afford to rent or buy where I left 5 years ago. My concern is for my adult children to make homes for themselves with education debt and little hope of achieving normal lifestyles with their own families for happiness, security and support. I will forward your post to my sons as I don’t fully understand the calculations and this will help to look at different scenarios. One reason we rented in Vaud and our family want to return to Switzerland but every option is looking difficult. Thanks again.

Anne7
Anne7
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@issyvivi@me.com

Il libro che mi ha cambiato la vita si chiama "The Simple Path to Wealth" di JL Collins. Vi suggerisco di cercare "Affittare o possedere una casa: Opportunity Cost and Running Some Numbers", un post scritto dal signor Collins sul suo blog. Buona fortuna e ricordate che l'acquisto non è sempre la risposta a un percorso finanziario sicuro, soprattutto nella costosa Svizzera!

The book that changed my life is called "The Simple Path to Wealth" by JL Collins. I suggest that you search for "Rent vs Owning Your Home: Opportunity Cost and Running Some Numbers", a post written my Mr. Collins on his blog. Good luck and remember that buying is not always the answer to a secure financial path, especially in pricey Switzerland!

Anne7
Anne7
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@Marc Leutenegger

Di solito non è razionale acquistare un appartamento per 1,05 milioni di franchi. Supponendo che l'appartamento venga affittato a 3'000 franchi al mese, il quoziente tra il prezzo dell'abitazione e l'affitto annuale è di 29. Ciò significa che ci vorrebbero 29 anni di affitto per raggiungere il valore di questo appartamento troppo caro. Ciò significa che ci vorrebbero 29 anni di affitto per raggiungere il valore di questo appartamento troppo caro.____Se la coppia citata avesse invece investito il suo capitale azionario di 400'000 CHF in un fondo indicizzato di azioni a basso costo 8 anni fa (ipotizzando un rendimento dell'8%) il suo investimento varrebbe ora 740'372 CHF. Aspettando altri 10 anni (18 anni in totale), il loro investimento varrebbe 1'598'408 CHF. Per molte persone questo è sufficiente per raggiungere l'indipendenza finanziaria. ____ Depositare denaro in una casa non è un investimento affidabile. Una casa è semplicemente un lusso costoso. In paesi in cui i valori degli immobili sono significativamente più bassi può essere una scelta razionale, ma nella maggior parte dei luoghi della Svizzera è una decisione poco saggia. ____ È un azzardo rischioso presumere che i prezzi degli immobili in Svizzera continueranno sempre a salire. Il Paese ha bassi tassi di natalità, una popolazione che invecchia e una forte dipendenza dalla manodopera straniera. ____Ho vissuto negli Stati Uniti quando la bolla immobiliare è crollata nel 2008 e ha innescato una grave recessione. Ricordo che all'epoca molti americani pensavano ingenuamente che il valore delle loro proprietà sarebbe sempre aumentato. Invece 8,8 milioni di "proprietari di casa" (debitori) si sono trovati nella disastrosa situazione di avere "mutui sommersi". I valori delle case sono scesi così precipitosamente che questi debitori dovevano più dei loro mutui rispetto al valore delle proprietà. ____I "mutui sommersi" svizzeri saranno più dannosi per i debitori rispetto ai loro omologhi americani, perché i mutui svizzeri sono da 1 a 10 volte più alti. ____L'indipendenza finanziaria è possibile in Svizzera grazie ai redditi medi elevati e alle tasse relativamente basse. Tuttavia, a mio parere, l'acquisto di una proprietà residenziale nella maggior parte delle città svizzere saboterà rapidamente qualsiasi speranza di essere finanziariamente indipendente.

It is usually not rational to buy an apartment for 1.05 millions francs. Assuming that the apartment rents for 3'000 CHF per month the housing price to annual rent ratio quotient is is 29. This means that it would take 29 years of paying rent to reach the value of this overpriced apartment.____If the couple you mentioned had instead invested their 400'000 CHF equity capital in a low-cost stocks index fund 8 years ago (assuming 8% return) their investment would now be worth 740'372 CHF. Wait an additional 10 years (18 total years) and their investment would be worth 1'598'408 CHF. This is enough for many people to achieve financial independence. ____Locking money in a home is not a reliable investment. A home is simply an expensive indulgence. In countries where property values are significantly cheaper it may be a rational choice but in most places in Switzerland is it an unwise decision. ____It is a risky gamble to assume that property prices in Switzerland will always continue to rise. The country has low birth rates, an aging population, and a heavy reliance on foreign labor. ____I lived in the United States when the housing bubble collapsed in 2008 and triggered a major recession. I remember that many Americans at that time naively assumed that their property values would always rise. Instead 8.8 million "homeowners" (debtors) were in the disastrous situation of having "underwater mortgages". Home values fell so precipitously that these debtors owed more on their mortgages than the properties were worth. ____Swiss "underwater mortgages" will be more damaging to the debtors than their American counterparts because the Swiss mortgages are 1-10 times higher. ____Financial independence is possible in Switzerland due to high average incomes and relatively low taxes. However, in my opinion purchasing a residential property in most Swiss cities will quickly sabotage any hopes of ever being financially independent.

Marc Leutenegger
Marc Leutenegger SWI SWISSINFO.CH
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@issyvivi@me.com

Grazie per il vostro contributo. In Svizzera, parlare di immobili è probabilmente anche un passatempo culturale. Probabilmente è a causa delle emozioni coinvolte, e a volte c'è un pizzico di voyeurismo.____Il mercato australiano è inarrestabile, ho amici a Sydney e ho trascorso lì le mie ultime vacanze molto lunghe. Capisco cosa intendi, anche molte località sono diventate completamente inaccessibili. Ed è ancora più difficile nel mercato degli affitti, dove sei in balia dei proprietari.

Vielen Dank für Ihren Beitrag. In der Schweiz ist das Reden über Immobilien wohl auch ein kultureller Zeitvertreib. Es dürfte an den Emotionen liegen, die damit verknüpft sind, auch eine Prise Voyeurismus ist manchmal dabei.____Der australischer Markt ist unerbittlich, ich habe Freunde in Sydney und dort auch meine letzten richtig langen Ferien verbracht. Ich verstehe, was Sie meinen, viele Lagen sind auch völlig unerschwinglich geworden. Und noch schwieriger ist es im Mietmarkt, wo man der Willkür der Vermietenden ausgeliefert ist.

Marc Leutenegger
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@Anne7

Naturalmente conosco la dottrina del movimento per l'indipendenza finanziaria e sono d'accordo con gran parte di essa. Alla fine, sono tutte previsioni - e la domanda è quale mercato si comporta meglio. È anche possibile ottenere diversi profitti del 1000% sul mercato dei capitali in 8 anni - con il relativo rischio.____Ma per rimanere al mio esempio di calcolo: La coppia avrebbe ottenuto un profitto di 800.000 franchi in 8 anni con 200.000 franchi di deposito (invece di 400.000) - e risparmiato circa 100.000 franchi di costi mensili rispetto a una soluzione in affitto. Secondo loro, nello stesso periodo la coppia avrebbe potuto guadagnare 340.000 franchi sul mercato dei capitali con 400.000 franchi di patrimonio. Calcolato su 200.000 franchi, si tratterebbe comunque di un profitto di 170.000 franchi. Se si sottraggono i 100.000 franchi di maggiori spese di sostentamento, rimangono 70.000 franchi, contro 800.000.____Ma una crisi immobiliare può cambiare tutto. Proprio come un crollo del mercato azionario, almeno per il momento. In Svizzera, la questione è se la differenza tra salari mediani e prezzi può diventare arbitrariamente grande. E la questione è decisa dall'eccesso di domanda.

Ich kenne natürlich die Doktrin der Financial-Indipendence-Bewegung und bin mit vielem einverstanden. Am Ende sind alles Prognosen - und die Frage ist, welcher Markt besser läuft. Man kann am Kapitalmarkt in 8 Jahren auch mehrere 1000 Prozent Gewinn machen - mit entsprechendem Risiko.____Aber um in meinem Rechenbeispiel zu bleiben: Das Paar hätte mit 200'000 Franken Einlagen (statt 400 000) in 8 Jahren 800'000 Franken Gewinn gemacht - und gegenüber einer Mietlösung bei den monatlichen Kosten rund 100 000 Franken gespart. Sie sagen, im selben Zeitraum hätte das Paar mit 400'000 Franken an Anlagevermögen 340'000 Franken am Kapitalmarkt verdienen können. Auf 200 000 Franken gerechnet wären das noch 170'000 Franken an Gewinn. Zieht man davon die um 100 000 Franken höheren Lebenskosten ab, bleiben 70 000 Franken - gegenüber 800 000.____Aber eine Immobilienkrise kann alles ändern. Genauso wie ein Börsencrash, zumindest vorläufig. In der Schweiz stellt sich die Frage, ob die Differenz zwischen Medianlöhnen und Preisen beliebig gross werden kann. Und diese Frage entscheidet sich am Nachfrageüberhang.

Anne7
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@Marc Leutenegger

@Marc Leutenegger__Una casa non è in realtà un investimento, è solo un tetto sopra la testa. Sono pochissimi i mercati immobiliari che possono eguagliare la curva di crescita a lungo termine di un interesse composto del 7%. E i pochi che eguagliano o superano tale crescita sono probabilmente in una bolla speculativa. A lungo termine, l'unico modo affidabile per accrescere la ricchezza è investire in un fondo indicizzato a basso costo.____Personalmente, attendo con ansia i crolli del mercato azionario perché sono ottime opportunità per acquistare azioni a sconto. 3 anni su 7 saranno negativi per il mercato azionario. A volte un intero decennio può passare con una crescita stagnante. Tuttavia, a lungo termine il mercato azionario (statunitense) sale sempre. Il mercato azionario statunitense S

@Marc Leutenegger__A home is not actually an investment, it is just a roof over one's head. There are very few real estate markets that can match the long-term growth curve of 7% compound interest. And the few that match or exceed that growth likely are in a speculative bubble. Long term the only reliable way to grow wealth is to invest in a low-cost stocks index fund.____Personally I look forward to stock market crashes because they are excellent opportunities to purchase stocks at a discount. 3 out of 7 years will be negative on the stock market. Sometimes an entire decade can go by with with stagnant growth. However, long term the (US) stock market always goes up. The US stock market's S

Marc Leutenegger
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@Anne7

dimentica il capitale di terzi. in Svizzera, l'80% degli immobili può essere finanziato con capitale di terzi - e il denaro è a buon mercato. attualmente, è possibile ottenere un mutuo per oltre dieci anni per solo l'1,5%. e ci sono ancora mutui attuali con un tasso di interesse inferiore all'1%. Se si confronta questo dato con l'aumento del valore degli immobili, pari a circa il 4%, si ottiene un ottimo rendimento del denaro preso in prestito. ma spesso questo non viene realizzato, rimane vincolato fino alla pensione o all'eredità. in sintesi: dipende dal mercato. e non mi opporrò agli investimenti a lungo termine nel mercato azionario :D

you're forgetting the debt capital. in Switzerland, 80 percent of real estate can be financed with debt capital - and money is cheap. currently, you get a mortage for over ten years for only 1.5 percent. and there are still current mortgages with an interest rate under 1 percent. if you compare this with the increase in the value of real estate of around 4 percent, you get a handsome return on borrowed money. but often this is not realized, it remains tied up until retirement or inheritance. to sum it up: it depends on the market. and I will not argue against long term investing in the stock market :D

Mister Mike
Mister Mike
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Uscire dai sentieri battuti (e dall'illusione urbana)____Sembra che vivere a 500 metri dall'ufficio sia diventato il massimo ideale di vita. Il risultato è che tutti si riuniscono nelle stesse grandi città, che non ne hanno mai abbastanza di essere desiderate, mentre le comunità ben servite, vivibili e umane aspettano invano il loro turno.____Sentiamo parlare di una drammatica carenza a Ginevra e Zurigo. Ma è così? Eppure basta qualche clic su un sito web immobiliare per scoprire migliaia di case disponibili. Potrebbe essere un miraggio? O semplicemente non si trovano a cinque minuti da un caffè concettuale che serve matcha biologico? Sembra che l'esodo urbano vada bene, ma solo se il treno serve direttamente la pasticceria alla moda. ____ E nel frattempo il sogno si costruisce... nel cemento. Sorgono ovunque gloriosi "quartieri sostenibili", fatti di cubi accatastati, micro-abitazioni a prezzi massimi e logge a forma di francobollo. Il tutto ricorda i complessi residenziali degli anni '60, ma con un tocco di greenwashing: un po' di isolamento in più, una facciata verde per la foto, ed ecco un'abitazione "innovativa". E le viste opposte? Ah, non è mai stato così vicino - almeno puoi conoscere i tuoi vicini senza lasciare il tuo divano.____Quindi no, la salvezza non verrà dall'ennesimo progetto "intelligente" in città, o da un eco-quartiere dove si soffoca meglio, ma in modo più pulito. Forse è arrivato il momento di ammettere che la Svizzera non è solo tre agglomerati urbani sovraccarichi di lavoro. Il resto del Paese esiste. Forse è ora di riscoprirlo... prima di iniziare a cementificare ciò che ne rimane.

Sortir des sentiers battus (et de l’illusion urbaine)____Apparemment, vivre à 500 mètres de son bureau est devenu l’ultime idéal de vie. Résultat : tout le monde s’agglutine dans les mêmes grandes villes, qui n’en peuvent plus d’être désirées, pendant que des communes bien desservies, vivables et humaines attendent leur tour… en vain.____On nous parle d’une pénurie dramatique à Genève ou Zurich. Ah bon ? Pourtant, quelques clics sur un site immobilier montrent des milliers de logements disponibles. Serait-ce un mirage ? Ou est-ce simplement qu’ils ne sont pas situés à cinq minutes d’un café conceptuel servant du matcha bio ? On dirait que l’exode urbain, c’est bien, mais seulement si le train dessert directement la boulangerie branchée.____Et pendant ce temps, on construit du rêve… version béton. De glorieux "quartiers durables" surgissent un peu partout, faits de cubes empilés, de micro-logements à prix maxi, de loggias format timbre-poste. Tout ça sent bon les grands ensembles des années 60, mais avec une touche de greenwashing : un peu plus d’isolation, une façade verte pour la photo, et hop, ça devient de l’habitat "innovant". Le vis-à-vis ? Ah, il n’a jamais été aussi proche — au moins, vous pouvez faire connaissance avec vos voisins sans quitter votre canapé.____Alors non, le salut ne viendra pas d’un énième projet "intelligent" en ville, ni d’un écoquartier où l’on étouffe mieux, mais plus proprement. Peut-être serait-il temps d’admettre que la Suisse ne s’arrête pas à trois agglomérations surmenées. Le reste du pays existe. Il serait peut-être temps de le redécouvrir… avant de bétonner ce qu’il en reste.

Marc Leutenegger
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@Mister Mike

Hai ragione, in Svizzera c'è la tendenza a trasferirsi in città, proprio come nei paesi europei vicini. Questo porta a ulteriori distorsioni della domanda e fa salire i prezzi. E si possono anche criticare le occasionali lamentele sul fatto che certe località non sono più accessibili per la stragrande maggioranza della popolazione. La vista sul lago di Zurigo o sul lago di Ginevra non è un diritto umano. In effetti, la crisi immobiliare svizzera è profonda. L'Associazione dei costruttori ha avvertito quest'anno che si costruiscono ancora troppi pochi appartamenti. Il tasso di sfitto in tutta la Svizzera scenderà sotto l'1%, il che significa una carenza di alloggi a livello nazionale. Anche le zone meno alla moda sono diventate molto costose. Se si cerca un appartamento di 5,5 locali a Bülach, ad esempio, attualmente si trovano due offerte. Il prezzo è di 3300 franchi al mese, il che richiede un reddito di 10.000 franchi al mese.

Sie haben Recht, es gibt in der Schweiz einen Trend, in die Stadt zu ziehen, genauso wie im europäischen Umland. Das führt bei der Nachfrage zu zusätzlichen Verzerrungen und treibt die Preise an. Und die gelegentliche Klage darüber, dass gewisse Lagen nicht mehr zahlbar sind für den allergrössten Teil der Bevölkerung, kann man auch kritisch sehen. Der Blick auf den Zürich oder Genfersee ist kein Menschenrecht. Tatsächlich aber reicht die Schweizer Wohnungskrise tief. Der Baumeisterverband hat dieses Jahr gewarnt, es würden noch immer viel zu wenig Wohnungen gebaut. Die Leerstandsquote über die gesamte Schweiz werde unter ein Prozent fallen, das bedeutet flächendeckende Wohnungsnot. Auch wenig mondäne Lagen sind unterdessen sehr teuer geworden. Sucht man Beispielsweise in Bülach eine 5,5-Zimmer-Wohhung, findent man aktuell zwei Angebote. Preis 3300 Franken pro Monat, das setzt bereits ein Einkommen von 10 000 Franken im Monat voraus.

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