Il “mito” dell’aumento degli affitti in Svizzera sotto esame

In Svizzera se si trova un appartamento in affitto, la maggior parte delle volte è meglio restarci a lungo. © Keystone / Martial Trezzini

Crisi? Quale crisi? Un think tank prende provocatoriamente di mira quelli che definisce i "miti" del mercato immobiliare svizzero. Le associazioni d'inquilini e i politici di sinistra non sono impressionati. 

L’opinione generale sul mercato svizzero degli alloggi nel 2023 non è positiva. Gli affitti aumentano, la disponibilità diminuisce e, se si aggiunge la crescita demografica, il Paese si avvia verso grossi problemi. 

Ma è davvero così? Non necessariamente, o almeno “non ancora”, secondo Avenir Suisse. In un rapporto pubblicato questa settimana, il think tank liberale sostiene che gran parte del dibattito si basa su “miti” e “aneddoti” piuttosto che sui fatti. 

I costi delle abitazioni “non sono aumentati in modo sproporzionato nel corso degli anni, ma parallelamente ai redditi”, si legge nello studio. Le spese per affitto ed energia hanno rappresentato per decenni un 15% stabile del reddito; se si considera solo l’affitto, questa cifra scende all’11,2%. 

“Gli affitti nella Confederazione sono alti perché i redditi sono alti”, afferma il think tank, ma “pochi elementi indicano un aumento nazionale a lungo termine”. “Il mercato sta ancora funzionando”, dicono. 

Zurigo, punto caldo 

Anche in città come Zurigo, spesso alla ribalta delle cronache per i problemi di gentrificazione o per gli appartamenti da 3,5 locali che costano 7’590 franchi al meseCollegamento esterno, Avenir Suisse ritiene che i titoli dei giornali siano eccessivamente enfatizzati. 

La legge svizzera vincola i canoni di locazione esistenti all’inflazione e ai tassi di interesse, il che significa che negli ultimi anni sono aumentati solo moderatamente, scrive Avenir Suisse. L’autore dello studio, Marco Salvi, ha dichiarato alla Radiotelevisione svizzera di lingua tedesca SRF che molti inquilini e inquiline della città di Zurigo, notoriamente molto cara, vivono nello stesso posto da 20 o 30 anni, il che significa che stanno facendo “un affare”: possono affittare un trilocale per una media di 1’700 franchi (NB: un salario lordo medio mensile in Svizzera è di circa 6’500 franchi). 

Si tratta di 500 franchi in meno rispetto al prezzo medio di affitto di un trilocale per le nuove locazioni, osserva lo studio. A Ginevra, la differenza tra gli affitti esistenti e quelli nuovi è ancora maggiore (circa 750 franchi). In altre città e fuori dai centri urbani, la differenza è minore; a San Gallo, trasferirsi in un nuovo appartamento potrebbe addirittura far risparmiare qualche franco al mese. 

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Questo spiega perché nelle città sono disponibili così pochi appartamenti, sottolinea lo studio: semplicemente, trasferirsi non è finanziariamente interessante. 

È probabile che questo sia anche il motivo per cui quasi tutti e tutte coloro che in Svizzera hanno cercato di trovare un appartamento a prezzi accessibili negli ultimi anni si sono lamentati/e di quanto sia difficile. 

Il basso tasso di sfitto, sceso dall’1,72% del 2020 all’1,31% dell’anno scorso, va tuttavia visto in prospettiva, aggiunge Avenir Suisse. Le statistiche ufficiali contano solo gli appartamenti “sfitti” che sono registrati come tali, non quelli in cui un nuovo inquilino subentra a un altro senza interruzioni del contratto, il che potrebbe a sua volta essere un segno di un mercato immobiliare ben funzionante. 

Problemi incombenti 

Naturalmente, tutto questo non sarà di grande consolazione per chi vuole o deve trasferirsi. E nemmeno per la maggior parte d’inquilini e inquiline che nei prossimi mesi dovranno affrontare aumenti dovuti all’inflazione e all’innalzamento del tasso di interesse di riferimento nazionale per gli affitti. 

Ci sono anche i segnali di una crisi in arrivo. La scorsa settimana, esperti ed esperte del settore immobiliare hanno dichiarato che la Svizzera è impreparata ad affrontare una popolazione che sta crescendo più velocemente di quanto previsto dalle statistiche ufficiali: quest’anno potrebbe infatti aumentare di 148’000 persone, invece delle 70’000 previste dalle autorità. 

Per evitare che il Paese diventi una “nuova Monaco” – cioè un luogo di abitazioni scarse e costose – specialisti del settore hanno chiesto un allentamento delle leggi sulla zonizzazione e un maggiore sviluppo. Altri, come l’Unione democratica di centro Collegamento esterno(UDC, destra conservatrice), sostengono che è necessario frenare l’immigrazione. 

Lo studio di Avenir Suisse, da parte sua, afferma che l’immigrazione dai Paesi europei circostanti ha avuto un certo impatto sull’aumento degli affitti negli ultimi decenni, ma non ne è l’unica responsabile. L’immigrazione, si legge nello studio, ha anche avuto effetti positivi nel favorire lo sviluppo della Confederazione. 

Tuttavia, secondo il rapporto, “l’attività di costruzione è stata troppo bassa”. Per mantenere un equilibrio nei prezzi degli affitti, ogni anno dovrebbero essere costruite circa 10’000 unità abitative in più. Ma “i ricorsi e gli ostacoli giudiziari impediscono il rapido completamento dei lavori di costruzione, soprattutto nelle grandi città”. 

Cooperare, non speculare 

Il responsabile delle finanze di Zurigo Daniel Leupi nega che l’edilizia sia ferma, almeno nella sua città. Per quanto riguarda i ricorsi in materia di pianificazione, ha dichiarato a SRF, questi rimangono “un elemento dello stato di diritto” – e, per inciso, la maggior parte sono presentati non da gruppi di inquilini, ma da proprietari di abitazioni private che non vedono di buon occhio i lavori di costruzione sulla porta di casa. 

L’associazione degli inquilini ASLOCA ha risposto allo studioCollegamento esterno di Avenir Suisse affermando che il vero problema è altrove: sono gli inquilini che devono assumersi l’onere di contestare gli affitti che ritengono troppo alti, anziché i proprietari quello di giustificare gli aumenti. Secondo l’ASLOCA, ogni anno i proprietari guadagnano oltre 10 miliardi di franchi in affitti ingiustificatamente alti. 

Anche il Partito socialista (PS, ) ha commentato lo studio, incolpando i proprietari di immobili che fissano prezzi per gli affitti elevati nelle città. Secondo il PS, la Svizzera ha bisogno di più alloggi cooperativi: modelli a prezzi accessibili, di tipo comunitario, promossi o sovvenzionati dalle autorità statali. 

Tali modelli cooperativi godono di una solida reputazione storica nella Confederazione, soprattutto nelle aree urbane delle regioni di lingua tedesca, anche se rappresentano solo il 2,8% delle famiglie – e anche se non tutti i residenti fanno necessariamente parte della fascia più povera della società. 

Per Avenir Suisse, tuttavia, la panacea delle cooperative è un altro mito: “fornire alloggi a un prezzo inferiore al loro valore [di mercato] porta a una ridistribuzione non trasparente e ingiusta”, scrive. A suo avviso, una soluzione migliore sarebbe quella di non concedere sussidi e di aiutare finanziariamente direttamente coloro che faticano a pagare l’affitto ogni mese. 

Traduzione di Marija Milanovic