Mercado inmobiliario: perspectivas sombrías pese al repunte histórico de precios
Los precios de la vivienda se disparan en Suiza. Pero la guerra en Ucrania y el previsible repunte en las tasas de interés amenazan con revertir esta tendencia.
El 2021 fue un año histórico para el mercado inmobiliario suizo. El rendimiento total del sector, que incluye los ingresos por alquiler y las variaciones en el valor de los bienes raíces, fue el más alto observado por los inversores durante el último septenio.
Desde hace años, los precios registran una sola tendencia: al alza. Las tasas de interés, en tanto, se han mantenido bajas. De ahí que durante mucho tiempo hayan existido condiciones ideales para la adquisición de un edificio o un condominio como activos de inversión. Por supuesto, siempre que el comprador se cuente entre aquellos que pueden permitirse pagar precios muy altos.
Pero la invasión de Ucrania por parte de las tropas rusas, iniciada a finales de febrero, anuló los pronósticos que apuntaban a mantener esta trayectoria. “Con la situación ucraniana, las cosas han cambiado”, dice Donato Scognamiglio, de la consultora inmobiliaria CIFI. El riesgo de inflación, que nos negábamos a aceptar antes, ahora se hace patente”.
Una crisis de Covid sin gravedad
El mercado inmobiliario suizo ha resistido sólidamente las últimas crisis. “Desde 1998, asistimos a una sucesión constante de incrementos en el valor (del mercado)”, resume Donato Scognamiglio. Una tendencia que no cambió tampoco durante la severa crisis financiera del 2008.
“A diferencia de muchos otros países, Suiza no experimentó una burbuja inmobiliaria antes de la crisis financiera mundial, así que no vivió tampoco el colapso posterior de este sector. Al contrario, los precios de los bienes raíces residenciales han aumentado desde entonces de una forma moderada, pero continua”, expresó Fritz Zurbrügg, directivo del Banco Nacional Suizo (SNB), durante una conferencia reciente celebrada en Ginebra.
La crisis del coronavirus, por su parte, tampoco cambió de forma significativa esta situación. En 2021, el valor de mercado de la vivienda colectiva aumentó un 4,1% respecto al año anterior; nunca se había registrado un repunte tan alto.
La situación ha sido un poco más difícil en el mercado inmobiliario comercial. Muchos minoristas enfrentaron pérdidas por el cierre temporal de sus negocios durante la pandemia. Pese a ello, aunque el ritmo aminoró, el valor de las propiedades comerciales suizas aumentó un 2,7 % en 2021.
El mercado inmobiliario suizo, entre los más caros del mundo
Este aumento en los precios inmobiliarios no es exclusivo de Suiza. Un comparativo internacional revela que los precios helvéticos no aumentaron mucho más rápido que los de otros países, como lo muestras las cifras de la OCDE. Fritz Zurbrügg explica esta tendencia internacional en una mezcla de escasez de oferta inmobiliaria, más demanda de inmuebles residenciales detonada por la pandemia y tasas de interés históricamente bajas observadas durante los últimos años.
Sin embargo, aunque el incremento de precios en los bienes raíces suizos resulte moderado en los índices comparativos internacionales, también es cierto que los activos inmobiliarios helvéticos se cuentan entre los más costosos del mundo, aunque el ingreso medio por habitante sea elevado en Suiza.
“El espectro está ahí”
El mercado inmobiliario es considerado, generalmente, como una inversión segura. Pero en la situación actual, los riesgos son crecientes. “La inflación irá inevitablemente seguida por un alza en las tasas de interés”, dice convencido Donato Scognamiglio. Un repunte en las tasas de interés podría entrañar una reducción considerable en el valor de los bienes. Esto sería particularmente problemático para quienes se han endeudado fuertemente para adquirir un bien inmueble.
Si los prestatarios ya no pueden pagar sus hipotecas, los bancos también están en riesgo, advierte el BNS. Suiza, cuya economía es altamente dependiente del sector bancario, se vería particularmente afectada. En la situación actual, los bancos serían vulnerables ante un alza súbita de las tasas de interés o un deterioro de la situación económica. Y, en efecto, “hay signos de valoración excesiva en los mercados bursátil e inmobiliario, al tiempo que el endeudamiento de las empresas y los estados es elevado en el mundo entero, explica Fritz Zurbrügg.
La guerra en Ucrania encarece la vivienda
Pese a ello, la vivienda seguirá siendo costosa y no solo por los históricos precios actuales de los bienes raíces. De acuerdo con la Oficina Federal de Estadística (FSO), aproximadamente 60% de los hogares suizos cuentan con una calefacción a base de gas o gasóleo. En la Unión Europea los porcentajes son similares. En el caso del gas, en particular, Suiza y muchos otros países europeos dependen de Rusia. Por ello, un número importante de personas en Suiza resentirá el incremento en los costos de los combustibles debido a la guerra con Ucrania.
Los inquilinos enfrentarán aún más problemas para encontrar una vivienda en el futuro. Especialmente considerando que el mercado laboral suizo se considera atractivo y seguro, y que la inmigración seguirá creciendo, anticipa el más reciente informe del asesor inmobiliario Wüest Partner. Los refugiados ucranianos en Suiza también necesitarán un lugar para alquilar.
La oferta de bienes inmuebles de alquiler ya se había reducido drásticamente desde antes de la crisis de Ucrania. La pandemia del coronavirus hizo que la gente deseara espacios más grandes, especialmente debido al trabajo remoto. Y según el informe de Wüest Partner, la oferta de vivienda en alquiler ya se había contraído durante los últimos 12 meses como no lo había hecho desde hace nueve años.
Traducido del francés por Andrea Ornelas
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