Mercato ipotecario svizzero da record, torna ad accelerare
Nel 2025 il mercato delle ipoteche in Svizzera ha superato per la prima volta la soglia dei 1300 miliardi di franchi, segnando la crescita più sostenuta dal 2022.
(Keystone-ATS) A trainare il settore sono i bassi tassi d’interesse e l’impennata dei prezzi immobiliari, ma per gli istituti di credito l’aumento dei volumi non si traduce in maggiori profitti: la concorrenza è agguerrita e i margini si riducono.
Stando a uno studio pubblicato oggi dall’assicuratore Helvetia e da Moneypark, società attiva nella consulenza e intermediazione del ramo, il comparto ha registrato un incremento del 3,1% rispetto all’anno precedente, pari a 39 miliardi di franchi. Si tratta del tasso di crescita più elevato dal 2022 e di un dato superiore alla media decennale del 3,0%. Dopo due anni di espansione moderata (2,6% nel 2024 e 2,4% nel 2023), il 2025 ha quindi segnato una netta accelerazione.
Il grosso della torta finisce a beneficio degli istituti cantonali e delle Banche Raiffeisen. Queste due categorie di istituti hanno assorbito da sole tre quarti della crescita netta del settore, pari a 29 miliardi di franchi. Raiffeisen ha fatto segnare un +4,6%, mentre le banche cantonali hanno viaggiato a +3,9%, con progressioni quindi in entrambi i casi superiori alla media di mercato.
Grazie a questa performance il gruppo Raiffeisen ha ridotto sensibilmente il distacco dal leader indiscusso del settore, UBS. Il gigante guidato da Sergio Ermotti, dopo aver subito contrazioni negli anni precedenti, è riuscito a stento a mantenere il proprio portafoglio (+0,1%). Il divario tra le due società si è ora ridotto a soli 52 miliardi di franchi.
Sul podio degli erogatori di mutui si registra anche un sorpasso: le casse pensioni hanno superato le assicurazioni, diventando il secondo fornitore di ipoteche dopo le banche. Va peraltro sottolineato che entrambe le categorie detengono quote marginali del mercato, rispettivamente il 3% e il 2%.
In generale comunque la redditività non ha seguito l’andamento dei volumi. Il margine di interesse netto è sceso di 10 punti base su base annua, attestandosi all’1,16%. Rispetto al biennio d’oro del 2023, il crollo è ancora più vistoso: 24 punti base in meno. “Il ritorno alla crescita dei volumi non si traduce in un ritorno all’aumento dei profitti”, si legge nello studio. Il margine positivo accumulato durante la fase di svolta dei tassi d’interesse di due anni or sono si sta progressivamente erodendo e il calo dei costi di rifinanziamento è riuscito solo a rallentare, non a invertire, questa tendenza. Secondo gli analisti la pressione sui margini è destinata a proseguire anche nei prossimi mesi.
Malgrado le difficoltà sui margini, il futuro del mercato ipotecario svizzero appare solido. Sulla base dei dati del primo trimestre e dell’attuale contesto di tassi persistentemente bassi gli autori della ricerca prevedono infatti per il 2026 una crescita analoga a quella dello scorso anno. Il numero in aumento di transazioni immobiliari e l’ulteriore incremento dei prezzi delle case dovrebbero continuare a sostenere la domanda di prestiti, confermando la Svizzera come un mercato immobiliare resiliente nonostante le incertezze globali.
