La Svizzera abolirà il valore locativo?

Case unifamiliari: chi ne possiede una paga le tasse su un affitto fittizio (o valore locativo). Keystone / Gaetan Bally

Chi possiede una casa di proprietà deve pagare le tasse su un reddito "fittizio", ossia quello che percepirebbe se affittasse l'abitazione in cui vive. Questo meccanismo, noto come valore locativo, è da tempo oggetto di accese discussioni per la sua complessità e per le opportunità di evasione fiscale. Il Parlamento ha ora intenzione di abolirlo. Il 28 settembre si voterà su questa proposta. Ecco cosa prevede la riforma.

Come si è arrivati alla votazione sul valore locativo?

Il 28 settembre 2025 la Svizzera sarà chiamata a votare sull’abolizione del valore locativo. Ma l’oggetto in votazione non ha questo nome: si intitola “Decreto federale concernente l’imposta cantonale sulle abitazioni secondarieCollegamento esterno“.

Quella che potrebbe sembrare una formulazione poco chiara è giustificata dal lungo e tortuoso iter parlamentare. Infatti, l’abolizione del valore locativo è possibile solo se viene approvata questa nuova imposta cantonale.

Il motivo va cercato nella resistenza dei Cantoni alpini. Negli ultimi anni si sono opposti all’abolizione del sistema attuale: incassare un’imposta sul valore locativo delle seconde case è una fonte importante di entrate fiscali. Senza questa imposta temono un buco nelle loro casse cantonali.

Per convincere i Cantoni di montagna a sostenere questa riforma, il Parlamento ha elaborato un compromesso: autorizzare i Cantoni a tassare le abitazioni secondarie in un’altra forma. Ma per farlo è necessaria una modifica della Costituzione federale e quindi una votazione popolare.

Abitazioni secondarie in un villaggio grigionese: i Cantoni di montagna temono un calo delle entrate fiscali. Keystone / Gian Ehrenzeller

Ecco perché la nuova tassa sugli appartamenti e sulle case di vacanza è diventata anche un referendum sull’abolizione del valore locativo deciso dal Parlamento. Se popolo e Cantoni respingeranno questa proposta, il sistema non subirà alcun cambiamento. Se invece entrambi diranno sì, entrerà in vigore il nuovo modello di imposizione fiscale della proprietà abitativaCollegamento esterno.

Complicato? E non è che l’inizio!

Che cos’è il valore locativo?

Il valore locativo costituisce la base per un’imposta che le persone proprietarie di immobili devono pagare per le abitazioni che occupano. L’idea che lo sostiene è garantire un equilibrio tra chi vive in affitto e chi possiede un appartamento o una casa.

Poiché le persone proprietarie non pagano l’affitto, godono di un vantaggio economico rispetto alle inquiline e agli inquilini. Il valore locativo serve a compensare questa disparità. Per controbilanciare questo vantaggio fiscale, i Cantoni stabiliscono per i proprietari e le proprietarie di abitazioni un affitto annuale presunto, che viene aggiunto al loro reddito imponibile. Il valore locativo è quindi un “reddito fittizio”, che viene tassato e può incidere in modo significativo sulle imposte da pagare.

Con l’abolizione di questo modello saranno soppresse anche le detrazioni per le spese di manutenzione e gli interessi ipotecari. È il compromesso a cui è giunto il Parlamento con questa proposta di legge.

La riforma proposta prevede anche una misura di attenuazione per chi compera per la prima volta un’abitazione, poiché il debito ipotecario è massimo subito dopo l’acquisto. Gli interessi per l’ipoteca contratta potranno essere dedotti per dieci anni, ma in misura decrescente.

Kai Reusser / SWI swissinfo.ch

Particolarmente colpiti dall’attuale sistema sono le persone pensionate, che sono spesso intrappolate in una situazione paradossale. La tassazione sul valore locativo ha un impatto importante sulle uscite di chi si trova a vivere con una pensione modesta.

Inoltre, la regola attuale incentiva il mantenimento di un debito ipotecario elevato. Ma dopo il pensionamento, queste ipoteche diventano un problema: vincolate da regole severe, le banche possono rinnovare i mutui solo se risultano sostenibili in rapporto al reddito o alla rendita.

Così succede che l’abitazione di proprietà, per molte persone anziane in Svizzera, si trasforma in un peso in età avanzata. Secondo le stime della Confederazione, i pensionati sarebbero i principali beneficiari dell’abolizione del valore locativo.

Il cambiamento del sistema è sostenuto soprattutto dai partiti borghesi: Unione democratica di centro (UDC), Alleanza del Centro e Partito liberale radicale (PLR).

Cosa dicono le persone contrarie alla riforma?

Tra chi sostiene il sistema attuale ci sono soprattutto il Partito socialista (PS), i Verdi e l’Associazione svizzera degli inquilini. Dal canto loro, i locatari temono la fine di un equilibrio che finora ha funzionato molto bene, mentre il PS mette in guardia in particolare contro il rischio di un calo delle entrate fiscali.

Appartamenti di nuova costruzione a Zurigo. Gli affitti non sono deducibili dalle tasse, a differenza degli interessi ipotecari. Keystone / Christian Beutler

Il valore locativo viene stabilito in modo diverso da Cantone a Cantone. In linea generale, deve corrispondere ad almeno il 60% dell’importo che le persone proprietarie otterrebbero se affittassero il proprio immobile.

Perché è criticato il valore locativo?

Il valore locativo è particolarmente impopolare tra le persone proprietarie di casa o appartamenti. Molte non ne comprendono il senso. La politica ha più volte tentato di abolire questo meccanismo fiscale: l’ultimo tentativo è fallito alle urne nel 2012 con un 53% di voti contrari.

Nel contesto attuale di tassi d’interesse molto bassi, il valore locativo grava ancora di più sulle persone proprietarie: il valore fiscalmente imponibile resta invariato, mentre gli interessi ipotecari – che possono essere dedotti – si riducono. Un’analisi recenteCollegamento esterno della Confederazione stima che, con l’attuale livello dei tassi, circa l’80% delle proprietarie e dei proprietari trarrebbe vantaggio dalla riforma.

Va detto, tuttavia, che il sistema del valore locativo offre anche incentivi: oltre agli interessi ipotecari, le persone proprietarie possono dedurre dalle imposte anche le spese di ristrutturazione e manutenzione. Due possibilità che molti utilizzano per pagare meno tasse.

Secondo le voci critiche dell’attuale sistema, il valore locativo incoraggia un comportamento distorto e malsano: premia infatti chi contrae e mantiene ipoteche elevate. È anche per questo che, in un confronto internazionale, le famiglie svizzere risultano fortemente indebitate.

La perdita di entrate fiscali dovuta alla riforma, avvertono le persone contrarie, colpirebbe la Svizzera proprio in un momento delicato in cui il Governo federale intende varare un ampio pacchetto di tagli e misure di risparmio.

L’impatto dell’abolizione sull’erario dipenderà in larga misura dall’andamento futuro dei tassi ipotecari: più alti saranno, meno peserà il cambiamento sui bilanci di Confederazione e Cantoni.

Nella sua campagna, il PS sostiene che lo sgravio per i “ricchi proprietari immobiliari” costerebbe ogni anno alla Svizzera circa due miliardi di franchi. Tale stima si basa su un tasso ipotecario compreso tra l’1% e l’1,5%.

Secondo le stimeCollegamento esterno dell’Amministrazione federale delle contribuzioni, il passaggio a un nuovo sistema comporterebbe perdite fiscali per Confederazione e Cantoni se i tassi di interesse restassero sotto il 3%. Invece, con tassi superiori al 3%, lo Stato beneficerebbe della riforma. Negli anni 2022 e 2023, le ipoteche a tasso fisso su dieci anni in Svizzera hanno superato questa soglia.

Anche i Cantoni guardano con preoccupazione al cambiamento. È vero che, soprattutto quelli di montagna, avranno la possibilità di compensare le mancate entrate con una nuova imposta sulle seconde case. Ma non è affatto certo che tale misura possa essere pienamente attuata a livello cantonale.

Anche il settore bancario si oppone al cambiamento. Le banche traggono infatti grandi vantaggi dagli incentivi fiscali legati all’indebitamento ipotecario. Il sistema attuale è un vero e proprio volano per il loro business ipotecario.

Nel mondo economico, invece, le opinioni sono più frammentarie. Da un lato, l’attuale meccanismo incentiva gli investimenti nel mattone, da cui trae beneficio in particolare il settore dell’edilizia.

Dall’altro lato, l’Associazione svizzera dei proprietari fondiari sostiene che, una volta abolito il valore locativo, le persone proprietarie avrebbero maggiori risorse a disposizione per mantenere in buono stato il proprio immobile.

Cosa succede se il valore locativo viene abolito?

Anche se il titolo della riforma si riferisce “solo” a un’imposta sulle abitazioni secondarie, un sì all’oggetto in votazione comporterebbe l’abolizione definitiva del valore locativo su scala nazionale. Dopo una fase transitoria di circa due anni, il nuovo sistema entrerebbe in vigore.

Resta aperta la questione di come i Cantoni di montagna gestirebbero la possibilità di una tassa sulle seconde case. Infatti, spetterà a ciascun Cantone – ai rispettivi Governi e Parlamenti – decidere se applicarla e in che forma. In futuro è quindi probabile che in diversi Cantoni alpini si terranno votazioni popolari su questo nuovo tipo di imposta.

Che cosa bisogna ancora sapere?

Come avrete notato, la questione non è solo complessa, ma anche fuorviante. Chi vuole abolire il valore locativo deve votare sì. Chi invece vuole mantenerlo, deve votare no.

Indicazioni di voto

Sì
Consiglio federale, Consiglio nazionale, Consiglio degli Stati
UDC, PLR, Alleanza del Centro e PEV
Unione svizzera delle arti e mestieri, Associazione svizzera dei proprietari

No
PS, Verdi
Conferenza dei Cantoni, Associazione svizzera degli inquilini, Cantoni di montagna

A cura di Samuel Jaberg / Marc Leutenegger

Traduzione di Luca Beti