Wohnungsnot: Welche Massnahmen nützen und welche nicht

Blick aus dem Basler Messeturm auf eine Stadt, die bei Investoren in Ungnade gefallen ist. Keystone

Wenn Wohnraum knapp wird und die Preise explodieren, erklingt der Ruf nach saatlicher Intervention. Aber welche Massnahmen bringen wirklich etwas? Sieben Beispiele von Basel bis Singapur.

Im letzten Dezember schlugen zehn europäische Metropolen Alarm: In einem offenen Brief forderten sie die EU auf, die Wohnungskrise zur Priorität zu machen.

Die EU-Kommission reagierte mit dem Versprechen, einen Plan für bezahlbaren Wohnraum auszuarbeiten und ernannte einen EU-Kommissar für Wohnungsfragen.

Damit spiegelte sich im Grossen, was die Stadt Zürich im Kleinen durchlebt: Die Schweizer Wirtschaftsmetropole hat bereits letztes Jahr einen «Delegierten Wohnen» ernannt. Er soll die Krise in den Griff bekommen, in einer Stadt, in der aktuell nur 0.07 Prozent aller Wohnungen leer stehen.

Die Beispiele zeigen: Die Politik kennt das Problem, die grosse Frage ist nur: Kennt sie auch die Lösung? Denn tatsächlich sind nicht alle Interventionen am Immobilienmarkt von Erfolg gekrönt. Sieben Beispiele und was man daraus lernen kann.

Basel: Risiken und Nebenwirkungen der Mietpreiskontrolle

In Basel bestimmt eine Kommission, ob eine Mietzinserhöhung zulässig ist. Keystone / Georgios Kefalas

In der Stadt Basel bestimmt eine Wohnschutzkommission, wie hoch die Mieten nach einem Umbau, einer Aufstockung oder einem Ersatzneubau ausfallen dürfen. So will es die lokale Bevölkerung, die 2021 eine entsprechende Volksinitiative gutgeheissen hat.

Die staatliche Kontrolle soll der Praxis einen Riegel schieben, dass die Mieten beispielsweise nach einem Umbau massiv erhöht werden. Sie kommt aber nicht ohne Nebeneffekte: Die tieferen Renditeaussichten haben offenbar Investoren abgeschreckt.

Wie eine Auswertung des Beratungsunternehmens Wüest PartnerExterner Link zeigen konnte, sind die Gesuche für Neu- und Anbauten in Basel seit der Abstimmung deutlich zurückgegangen – im Gegensatz zur Entwicklung in vergleichbaren Schweizer Städten.

Dass sich Mietpreisdeckel auf die Bau- und Umbautätigkeit hemmend auswirken, ist keine neue Erkenntnis. Jüngere Beispiele dafür kommen auch aus Paris oder Berlin.

So führte der Berliner Mietendeckel dazu, dass viele Mietwohnungen als Eigentumswohnungen verkauft wurden – bevor das Bundesverfassungsgericht die Regulierung für ungültig erklärte. Und in der französischen Hauptstadt bildete sich ein Schwarzmarkt inoffiziell vermieteter Wohnungen heraus.

Barcelona: Mysteriöse Leerstände in Europas Süden

In Barcelona wird gegen den Massentourismus demonstriert. Ein Teil der Wohnungsnot ist aber hausgemacht. Keystone

In touristischen Hotspots wie Barcelona wird hitzig über den Einfluss von Ferienwohnungen auf die Mieten diskutiert. Vergessen geht dabei, dass dem Markt deutlich mehr Wohnungen durch Leerstände entzogen sind.

Das beklagt auch der viel kritisierte Ferienvermieter Airbnb und zitiert Zahlen des Statistikamtes von Spanien, wonach «die Zahl der leerstehenden Wohnungen in Barcelona fast achtmal so hoch ist wie die Zahl der Lizenzen für Ferienwohnungen».

Das Phänomen ist nicht auf Barcelona beschränkt, auch in Lissabon, Paris oder Athen steht – gemessen an den Ferienappartements – ein Vielfaches an Wohnungen leer.

Die Gründe sind unterschiedlich. Teils fehlt das Geld für die Instandsetzung. Teils stehen dahinter Erbgemeinschaften, die sich noch nicht auf eine Teilung oder Verwertung einigen konnten.

Eine Rolle spielt aber auch die Regulierung. Die HandelszeitungExterner Link zitiert in einem Beitrag zum Thema Juan Velayos, Dozent an der Madrider Business School IE. Er sieht einen wichtigen Grund für die Leerstände in Barcelona im neuen Wohnungsgesetz, das Mietern ein Anrecht auf mindestens fünf Jahre geltende Mietverträge einräumt.

«Wer eine Wohnung hat, welche die eigenen Kinder für ihr Studium nutzen wollen, das sie in drei Jahren beginnen, kann sie in der Zwischenzeit demnach nicht vermieten – das ist absurd», so Velayos. 

Wien: Das Geheimnis der europäischen Vorbildstadt

Erdbeermond über Wien. Die österreichische Hauptstadt ist in der Wohnbaupolitik Europas Wunderkind. Keystone

In Wien liegen die Mieten im Durchschnitt bei einem Drittel dessen, was in London, Paris oder Dublin üblich ist. Dieses Fazit zog 2024 in einem BerichtExterner Link das Beratungsunternehmen Deloitte und bestätigt damit den Ruf der österreichischen Hauptstadt als europäisches Wunderkind der Wohnbaupolitik.

Hauptgrund für die Sonderstellung sind der staatliche sowie der staatlich geförderte Wohnungsbau. In Wien leben mehr als die Hälfte der Bevölkerung in städtischen Wohnungen oder Genossenschaftswohnungen, die dem freien Markt entzogen sind.

Möglich gemacht hat das eine langfristig ausgelegte Bodenpolitik. Nach dem Ende der Habsburgermonarchie 1918 waren viele ehemals kaiserliche Güter an die Republik und zum Teil auch an die Stadt Wien gefallen.

Anders als viele andere Städte hat Wien seine Flächen in der Folge nicht privatisiert. Im Gegenteil: Durch Vorkaufsrechte und einen in den Achtzigerjahren eingerichteten Bodenfonds hat die Stadt ihren Grundbesitz systematisch ausgebaut.

Ganz kritiklos steht das Wiener Modell aber nicht da. Bei den rund 40 Prozent der Wohnungen im privaten Markt ist eine ähnliche Preisspirale zu beobachten wie in anderen europäischen Städten.

Singapur: Wo eine Eigentumswohnung der Normalfall ist

In Singapur kontrolliert der Staat den grössten Teil des Wohnungsbaus. Copyright 2025 The Associated Press. All Rights Reserved

Eine globale Ausnahmeerscheinung ist der Wohnungsmarkt von Singapur. Im Stadtstaat in Südostasien sind über 70 Prozent aller Immobilien Eigentumswohnungen, die im Rahmen des «Housing-Programms» gebaut worden sind. Laut offiziellen Angaben leben über 80 Prozent der Bevölkerung in diesen Wohnungen.

De facto handelt es sich um eine weitgehende Verstaatlichung des Wohnbaus, dessen ausführendes Organ das Housing Development BoardExterner Link ist. Möglich gemacht haben diese Politik grosse Landzukäufe ab den 1960er-Jahren, wobei es auch Enteignungen gab und der Boden oft unter Marktwert erworben wurde.

Der Staat behält in Singapur die Kontrolle über den Boden auf unbestimmte Zeit, denn genau genommen werden die Wohnungen an die Bevölkerung mit einer Laufzeit von 99 Jahren verpachtet.

Kritiker stört am Singapurer Modell, dass der Staat den Wohnbau zweckentfremdet, insbesondere für seine Familienpolitik. So werden verheiratete heterosexuelle junge Paare im Bewerbungsverfahren um eine Wohnung bevorzugt behandelt.

Kritisiert wird auch der zunehmende Handel, der mit diesen Wohnungen trotz gewisser Einschränkungen getrieben wird. Zentrale, gefragte Lagen sind auf dem Sekundärmarkt teuer und für die junge Generation nicht erschwinglich.

Tokio: Verdichtung und Liberalisierung

Keine Lücke bleibt in Tokio ungenutzt. Durch eine höhere Dichte konnte die Stadt einen Teil des Wohnungsdrucks ausgleichen. Keystone

Schon seit den 1960er-Jahren verfolgt Tokio eine Politik der Hochverdichtung, um der Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. Mehrfach wurden dafür die Bauvorschriften gelockert und neue maximale Bauhöhen definiert.

Als wichtiger regulatorischer Schritt gilt das Gesetz zur Förderung der Rekonstruktion von Eigentumswohnungen von 2002. Es senkt den Mindestanteil von Stockwerkeigentümern, die einem Abriss und Neubau zustimmen müssen, und lässt bei Ersatzneubauten eine höhere bauliche Dichte zu.

Die Lebensdauer von Gebäuden in Tokio liegt im internationalen Vergleich denn auch tief. Eine Anfang Jahr veröffentlichte Studie des Immobilienunternehmens Housing JapanExterner Link bezifferte sie mit 47 respektive 21 Jahren, abhängig davon, ob es sich um Stahlbeton- oder Holzrahmen-Bauten handelte.

Dank der Verdichtung konnte Tokio über die letzten Jahrzehnte das massive Wachstum abfangen, und dies weitgehend über den privaten Markt. So gibt es nur in geringem Mass sozialen oder gemeinnützigen Wohnungsbau. Zuletzt sind die Immobilienpreise und Mieten an zentralen Lagen aber stark gestiegen.

München: Ein Baukasten zur Mehrwertabschöpfung

München hat die Abschöpfung von Aufwertungsgewinnen flexibilisiert. Keystone / Laurent Gillieron

Bei Ein- und Aufzonungen von Bauland entstehen erhebliche Mehrwerte. In vielen Ländern ist es schon lange üblich, einen Teil dieser Aufwertungsgewinne einzufordern, um den nötigen Ausbau der Infrastruktur, etwa von Schulen, zu finanzieren.

Zu dieser Mehrwertabschöpfung kommt oft eine Quote, die einen Minimalanteil gemeinnütziger Wohnungen festschreibt. In der Schweiz ist unter anderem in der Stadt Bern eine solche Regelung in Kraft. In den USA kennen New York, Boston oder Wahington D.C. ein solches «Inclusionary Zoning» oder «Inclusionary Housing».

Interessant ist der Ansatz der von der Wohnungsnot geplagten Stadt München. Sie hat ihr Instrument dafür – die Sozialgerechte Bodennutzung oder kurz SoBoN – 2021 erweitert und gleichzeitig durch eine Art Baukasten flexibilisiert, um den Investoren gewisse Wahlfreiheiten zu lassen.

Vancouver: Kanada und das spät entdeckte Kaufverbot

Jahrelang haben ausländische Investoren Immobilien in Vancouver aufgekauft, ohne sie zu nutzen. Unterdessen gilt für ganz Kanada ein «Foreign Buyer Ban». Keystone

Jahrelang hat Vancouver zugeschaut, wie immer mehr ausländisches Kapital in den lokalen Immobilienmarkt floss. Investoren vor allem aus China und dem Nahen Osten kauften zentral gelegene Immobilien ‒ oft als reine Wertanlage. Viele dieser Wohnungen blieben leer, während Wohneigentum für den Mittelstand immer unerschwinglicher wurde.

Vor rund zehn Jahren wurde die Kritik schliesslich so laut, dass die Stadt sie nicht mehr ignorieren konnte. 2016 führte Vancouver eine Steuer für ausländische Käufer einExterner Link, später folgte eine Leerstandssteuer.

2023 reagierte der kanadische Bundesstaat und erliess einen «Foreign Buyer Ban» für das gesamte Land, wenn auch mit einigen Ausnahmen.

Die Schweiz hat mit der Lex Koller schon seit 1985 ein solches Kaufverbot und kann als Beispiel für die Wirksamkeit der Massnahme herhalten. Zwar ist die Wohnungsnot in den Zentren gross. Aber verglichen beispielsweise mit London, wo in Stadtteilen wie Kensington massive Leerstände existieren, gibt es in Zürich oder Genf wenig kalte Wohnungen.

Was lässt sich aus den Beispielen lernen?

Die Preise für Wohnraum lassen sich über eine Regulierung des Privatsektors mit Mietpreisdeckeln und Kündigungsschutz nicht nachhaltig steuern.

Entweder kommt es zu Umgehungen oder das Kapital wird in andere, lukrativere Sektoren verschoben, und die Bautätigkeit geht zurück, was zu neuer Wohnungsnot führt.

Schränkt die Politik den Privatsektor ein, muss sie die Wohnbautätigkeit konsequenterweise selbst übernehmen. Das setzt Bauland voraus, wie es viele Grossstädte nicht haben.

In einem rechtsstaatlichen Rahmen sind signifikante Fortschritte deshalb nur in Verbindung mit einer kapitalintensiven und über Jahrzehnte betriebenen Bodenpolitik möglich.

Die Alternative ist, das Bauen rechtlich zu erleichtern und eine höhere Dichte zuzulassen, um so die Neubautätigkeit sowie Ersatzneubauten zu fördern. Nebst städtebaulichen Konflikten provoziert das auch Verteilungsfragen.

Eine global verbreitete Praxis ist, einen Teil des Mehrwertes der Allgemeinheit zuzuschlagen, indem Städte bei Verdichtungen einen Anteil gemeinnütziger Wohnungen verlangen.

Ein Nachteil dieser Politik ist die Entstehung von Parallelmärkten, die sich preislich nicht berühren. Übertreibt es die öffentliche Hand mit der Abschöpfung, hemmt sie die private Bautätigkeit. Es braucht also einen Konsens zwischen Politik und Bauwirtschaft.

Zur Vermeidung von Leerständen an international gefragten Lagen sind Kaufverbote für Ausländer ohne Niederlassung eine effiziente und ausserdem populäre Massnahme.

Was sind griffige Massnahmen gegen die Wohnungsnot? Diskutieren Sie hier mit:

Editiert von Balz Rigendinger